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过户放缓放贷收紧!7月惠州二手房成交量下滑

2017-08-19 09:11:41 作者:张峰 来源:南方日报记者 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间
【文章摘要】尽管惠州房地产市场整体热度未减,但二手房交易市场却开始出现“寒意”。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源销售数据,在今年5月突破3000套,成交首度反超同期新房交易之后,该区域二手房交易从6月开始下滑。6月份成交量为2454套,维持高位表现,但在7月跌至1690套,销售面积仅为20万平方米。

尽管惠州房地产市场整体热度未减,但二手房交易市场却开始出现“寒意”。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源销售数据,在今年5月突破3000套,成交首度反超同期新房交易之后,该区域二手房交易从6月开始下滑。6月份成交量为2454套,维持高位表现,但在7月跌至1690套,销售面积仅为20万平方米。

对于具体原因,专家认为是多因素使然。随着楼市调控政策的发力,稍为滞后的二手房市场开始显现影响;此外,金融市场对二手房交易放贷收紧,以及不动产登记新系统上线运营均影响正常的交易过户。

“金融市场的表现将决定未来市场的出路。”惠州二手房市场专家郑臣钏介绍,相比常态化的市场调控、不动产登记系统的逐步理顺,银行贷款对于行业的支持才是至关重要的。二手房市场大部分都是支付能力有限的刚需族,对房贷依赖程度较高,银根持续收紧或意味着行业困局的出现。

惠州二手房7月份成交量下降不少。

市场

房源数量减少 过户数量骤减

“对比前段时间的市场表现,近期客户变得谨慎了……”在记者近日走访中,多名从事二手房交易的中介经纪人介绍。在东平家顺地产挂职的经纪人小钟介绍,带客户看房的数量还是较多,每天都有7—8批次,但一个月下来真正达成交易的并不多。

然而,此前惠州一手楼热销,房源供不应求,不少人转而寻购二手房源,一度推高了二手房交易。今年上半年,惠城仲恺区二手房交易始终保持在单月2500套左右的高位水平,到5月过户数更是超过3000套,惠州楼市首度出现二手房交易套数反超新房的情况。

随着楼市调控政策的深化,近两个月二手房市场成交出现下滑。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源网签交易数据显示,6月二手房源过户数为2454套,销售面积29.55万平方米。尽管环比5月破3000套的交易量下滑明显,但仍保持着约2500套的高位表现。

进入7月则出现分水岭。作为下半年市场的开端,惠城仲恺区域单月网签过户二手房源数量为1690套,面积20万平方米,环比降31%,并跌破保持多月的破2000套水平。

在房源供给方面,长期以来旺盛的需求对放盘的业主产生一定影响。“大量购房者涌入二手房市场,对于放盘业主是个刺激,选择继续持有等待涨价的情况增多。”长期活跃在销售一线的居居乐房产总经理刘钢梁说。

记者监控部分二手房等房源发布平台发现,当前房源相比上半年更新数量明显减少。以58同城为例,前期每日更新房源数量保持在3万—4万条,当前仅为约1万条,数量锐减。

探因

不动产登记新系统上线致过户放缓

“买房客户开始观望,放盘房源数量有限。”刘钢梁介绍,今年以来二手房市场一向形势不错,房源供不应求,只要品相较好、性价比较高都会受到追捧。“但这种情况可能会改变了。”他说,现在活跃的客户仍然不少,但置业需求不再那么迫切了。他说,好的房源还会有人买,但往往不是卖家要价过高,就是房子较旧。

“持续增加的需求让放盘业主对市场有些过度乐观。”今年增设了4家门店的中介机构负责人徐伟林介绍,房屋买卖是一个博弈过程,放盘业主可以待价而沽,但反复提价会影响购房者的选择。徐伟林以手头一客户为例介绍,员工先后在河南岸和麦地介绍了三四套房源,客户看过之后都表达出购买意向,但是卖方业主始终不愿意签订销售合同,一直等客户出更高价格,致使该客户近期选择购置了新房。

“不单是市场的情况,金融市场对二手交易市场的收紧也产生了影响。”惠州老牌中介机构方正地产总经理郑臣钏也认为,市场要素都是缓慢产生影响的,不会导致网签交易数滑坡。“二手房销量滑坡,不动产登记新系统上线在其中的影响不小。”他说,系统上线了,但很多方面未完善,要边实施边优化,一定程度上导致业务办理的积压。

专注于办理交易过户的同协地产负责人受访时表示,不动产登记新系统上线是最直接的原因。“每日的业务办理量较平时少一半左右,这意味着很多业务件只能被积压。”她介绍,这很像2016年的权籍调查实施,不动产登记对房源交易提出更高要求。

惠州市不动产登记局局长谷文清对此表示将尽快进行完善。他介绍,新系统上线,很多基础性的数据和信息需要不断进行完善,业务办理会有一段时间的适应期,但已经开始慢慢恢复,相关业务办理会加快。

前瞻

二手按揭收紧 刚需置业者压力变大

让惠州二手房行业从业者更担心的是金融市场的持续紧缩。郑臣钏介绍,二手房销售对市场调控特别敏感,因此在当前调控背景下销售出现波动;不动产登记新系统上线,过户业务办理放慢,这些都是阶段性的。郑臣钏介绍,购买二手房的客户更多的属于急需居住的刚性置业群体,不同于投资客户有较宽裕的支付能力,更依赖于银行按揭贷款的支持。

记者注意到,平安、兴业、建行等银行均已停止面向二手房按揭的房贷,另外,农商、中信、浦发和民生等银行也暂停贷款,其他仍旧接受二手房贷款的银行均提高基准利率,只是幅度不一。

“提高基准利率只是一个方面,现在不额外缴交费用很难放款。”一中介门店负责人告诉记者,支持二手房贷款的银行不断减少,申请变得更加集中,符合贷款条件的客户都是排队等待放款,需要尽快完成交易都需额外给钱。

不单是贷款层面增加购房客户的支出,在房源评估环节也变得更加严格。据惠州某评估机构负责人介绍,银行对各区域房源的评估价格审核变得更严厉,在二手房价格持续走高的情况下,评估价格与实际交易价格之间的差值在不断拉大。

刘钢梁以麦迪新村一套100平方米的房源为例,房屋的实际成交单价达到8500元/平方米左右,总价达到85万元,然而实际评估价格仅为5000元/平方米,评估总价为50万元,按照首付三成算下来,购房客户首付支出将达到25万元,“这对于刚需置业者来说压力很大。”

 

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