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房地产板块销售收入增速下滑 总体净利率为11.7%

2018-05-16 09:16:29 作者: 来源:华夏时报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

虽然2017年楼市开启新一轮严厉调控,但房地产市场热情仍未消减,反应在上市房企的业绩上,则是行业总体销售面积、销售金额创新高,营业收入、净利润全线上升,购地面积同比增速保持增长,2017年行业整体出现“政策向左,市场向右”的显著特征。不过,受到房地产调控政策和高基数影响,销售和收入增速呈现明显收窄的趋势。

  2017年龙头房企高速发展

  截止到2018年4月30日,2017 年上市公司年报已披露完毕,据东兴证券统计,2017年房地产板块营业收入为1.75万亿元,同比增长10.3%,净利润为1809亿元,同比增长30.1%,净利润增速在29个行业中居涨幅前的第16位;每股收益0.67元,居29个行业的第7位,行业景气度较高。

  龙头房企在2017年仍然表现强劲。

  万科A实现销售金额5298.8亿元,同比增长45.3%;归母净利润280.5亿元,同比增长33.4%。2017年碧桂园(2007.HK)则核心净利润同比增长106%,达到246.9亿元。融创中国(1918.HK)毛利136.3亿元,同比增长181.1%。

  2017年,销售千亿房企已突破16个,以新城控股为代表的高成长性房企奋起直追,在2017年因为高成长性表现抢眼。

  与此同时,房地产企业间持续分化,一二线房企销售增速和投资力度均大幅高于三线房企,行业集中度也在行业业绩爆发中持续集中。

  从2017年度销售目标完成率及销售金额等数据来看,销售金额方面,TOP10 房企市占率24.2%,TOP30 房企市占率近40%,TOP100 房企市占率达55.4%。

  易居研究院智库中心研究总监认为,未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的体现,龙头房企的整体业绩规模将继续增长,行业集中度将进一步提升。

  利润率持续上行

  据国家统计局数据,2017年全国实现商品房销售面积16.94万亿平米,同比增长7.7%;实现商品房销售金额13.37 万亿元,同比增长13.7%;销售面积和销售金额同创历史新高,但在政府持续调控及金融严格监管之下,销售面积和金额同比增速分别较2016年同期放缓14.8和21.1个百分点。

  房地产整体火热的增长趋势有所减缓,但利润率却得到大幅提升。A股房地产行业板块2017 年毛利率和净利率分别为32.7%和11.7%,分别较上年回升3 和1.9 个百分点。

  2017年上市房企净利率与2015年的9.69%、2016年的9.73%相比,出现持续上涨,并重回10%以上的水平。

  2017中海地产实现毛利率32.9%,净利润率达到24.6%,股东应占净利润额为407.7亿港元(约合338亿元人民币),仍为最会赚钱房企。

  业内分析认为,2017年房企利润率上升,代表着房企盈利能力延续回升趋势,主要得益于主流房企本期结转的资源主要为2015-2016年的行业周期底部回升的拿地项目,投资回报率较高。

  因为房地产企业收入端增速已逐步收窄,盈利增速仍主要依靠利润率回升支撑,随着2015年-2016年涨价项目逐步结算,毛利率或将继续提升,但随着土地购置价格上涨,预计行业利润空间中长期或再度收窄,未来结算利润率水平也将见顶回落。

  负债率创历史新高

  2017年楼市大卖,房企积极补仓,增加土地储备。

  2017 年,房地产开发企业土地购置面积2.55万亿平米,同比增速为15.8%,维持在较高水平。

  与此同时,现金流净流出大幅增加,房企负债率近一步攀升。

  据中银国际统计,截至2017年年底,板块资产负债率78.82%,较2016年末上升1.6个百分点,已经达到2005年以来的最高点。其中,二线房企的资产负债率和投资现金流出扩大幅度最大,主要由于近年二线房企规模扩张较为激进所致。另一方面,2017 年板块投资现金流出累计同比上升36.5%,较2016 年上升9.9 个百分点,其中一二线房企扩大幅度较大,而三线房企则逐步收窄,显示行业集中继续提升。

  上市房企负债率不断上升,随着债务到期高峰来临,短期偿债压力加大。

  中银国际分析认为,受政策影响,商品房销售额和销售面积增速均已出现较大幅度的下滑,单补库存仍将持续,预计房企经营活动产生的现金流量金额仍将维持低位,部分融资能力较差的房企将面临较大的现金流压力。

  严跃进表示,2018年行业将面临销售下滑、利率上行的挑战,对于房企来说,一方面需要积极拓宽融资渠道,另一方面需要加速去化回流资金。保持好的现金流,就有机会在这一轮调控中实现弯道超车。

 

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