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楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

2018-10-08 08:59:48 作者: 来源:国民经略 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

时间进入2018年深秋,楼市终于开始转向。

从2016年9月30日开始,这一轮楼市调控已经持续两年。这两年时间,调控从一二线城市蔓延到三四线城市,从限制买房扩展到限制卖房,从控制房价到打击反炒房,不仅调控力度前所未有,限制之多也是前所未有。

据不完全统计,这两年有100多个城市,累计加码了600多次调控。仅2018年前8个月,就加码超过300次。房价按不住,调控不收兵。

这样的节奏,让融创掌门人孙宏斌都不免惊呼:

房地产调控超过任何人想象。

吊诡的是,调控一路加码,而房价也在一路上行。房价越是上行,调控火力就越密集;调控火力越是密集,抢房热情就越是高涨。楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年,秋意渐凉,一二线热点城市房价终于掉头,市场预期由此开始下行。(详见《北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火》)

楼市调控到底有没有用?房价是靠什么按住的?下一步,楼市是一路向上,还是高位盘整,抑或很快迅速反弹?01

两年楼市调控大复盘

这一轮楼市调控,是从2016年的“930新政”开始的。

那个十一假期,以北上广深为代表的一线城市,以合肥、厦门、南京、苏州“四小龙”为代表的二线城市,集体加码楼市调控,刚刚取消不到两年的限购又回来了。

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当时,有媒体就对此冠上了“史上最严楼市调控”的名号,这话显然说早了。

然而,市场热度丝毫未下降,楼市调控反而成了下场抢房的信号。这种反向博弈机制,出现在每一次楼市调控中。

在很多人看来,调控越是严厉,越说明这个城市楼市有投资价值,更是蜂拥入场。

2017年3月,北京将调控进一步升级。外地限购门槛提高到5年、认房又认贷、二套首付比例提高到六成。

作为全国楼市的风向标,北京将传统调控手段用到极致,限购门槛已经是史上最严,二套首付比例也基本上属于史上最高,“认房又认贷”更是扩大了二套房的认定范围。

然而,除了北京楼市有所降温之外,其他地方仍旧一路高歌。

与北京不同的是,厦门开启了另一条道路。 

2017年3月24日,厦门率先对个人房产限售两年。这是限售政策第一次登上舞台,以往都是限制买房,这一次直接限制卖房。

这一政策随即被各地所效仿,不到半年时间,全国已有50多个城市加入“冻房”大合唱,限售成为楼市调控的新标配。

就在这一年年中,借助以棚改货币化为代表的定向放水的威力,原本不温不火的三四线城市房价突然一跃而起,完成逆袭。

房价上涨,调控必然让如影随形。从2017年下半年开始,调控开始向三四线城市蔓延,蚌埠、淮安等名不见经传的小城市首度跻身调控阵营。

调控火力虽猛,但楼市仍旧火热。

时间进入2018年,限价摇号手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市,限价摇号的出现,非但未能遏制市场热情,反而将抢房的节奏带往新阶段。毕竟,限价让一二手房之间存在利差,套利式抢房就再正常不过。

这一年,虽然房价依旧热,但内外环境的变化,让市场情绪开始动摇。居民六个钱包所剩无几,杠杆率居高不下,消费受到挤压,高房价正在从民生问题转为社会问题。

7月31日,重要会议明确“坚决遏制房价上涨”,成为楼市最重要的转折点。

直到此时,各地楼市才开始真正降温。

02

两个前所未有

这一轮楼市调控,与过往有极大的不同。

一是调控城市覆盖面之大,前所未有。两年来,累计有100多个城市出台调控政策,而全国只有300多个地级市,占比超过1/3。

二是调控频次之密,前所未有。两年累计调控超过600次,平均每天1次调控。2016年是50多次,2017年超过250次,2018年仅前8个月就高达315次,调控只有更严,没有最严。

相比于数字上的两个“前所未有”,调控政策呈现出一些新的迹象,又创造出新的两个“前所未有”。

其一,楼市限制之多,前所未有。从限购限贷到限价限售,从限制个人到限制企事业单位,从限买房到限卖房再到限土地,几乎能限制的都被限制了。在中国20多年的楼市上行周期里,房产交易从来没有被限制这么多。

其二,决策层态度之坚决,前所未有。与以往“坚决遏制房价过快上涨”的政策目标不同,这一次没了“过快”两字,“坚决遏制上涨”,不再有任何弹性空间。

同时,房价不被控住,调控就不收兵,大热必调控,几乎成为铁律。住建部门更是表示“房价遏制不力要解决问责”,更是将调控推往新高度。

所以,这一轮调控最突出的特征,不只是“史上最严”,也是“史上最极端”。

在房产交易全面受限的背景下,投资逻辑显然要发生变化。

03

房价是怎样被按住的?

楼市调控到底有没有用,这个问题一直都没有明确答案。

就短期而言,楼市调控是个反向信号。越是加码调控,越让人们以为楼市坚挺,越会吸引购房者入场抢房。

每一次政策出台的前夜,都是抢网签的高峰。甚至一些媒体限制离婚购房的传闻,都能激起假离婚的高潮。

但就长期而言,当楼市调控逐级加码,其政策威力就开始展现出来。

限购限贷限价限售的“老四限”,叠加限企事业限离婚限新落户限土拍的“新四限”,就完成对于楼市全面冰封。外来需求进不了,内部资金出不去,均态由此形成。

当然,楼市调控要想真正发挥作用,更需要大环境的配合。

一方面,只有对货币釜底抽薪,才能让楼市真正转向。

如果货币一路宽松,即使调控力度再大,也挡不住大水漫灌带来的影响。

这一次,去杠杆堵住了房企的融资渠道;

而美国的加息周期又限制了放水的力度(参阅《大放水时代一去不复返》);

金融风险的担忧,让楼市被排除在定向降准之外;

棚改货币化的熄火,让三四线的定向放水就此消停;

这些都成功改变了货币基本面。

另一方面,预期比黄金更重要,改变预期,就能改变一切。

楼市具有典型的顺周期性,越涨越买,越跌越无人问津。楼市一旦进入上行周期,羊群效应就会发挥效用,全民沉浸于抢房的狂热之中。因此,扭转预期,就变得十分重要。

扭转预期,靠的是一系列组合拳。

一是贸易争端带来的影响,

二是市场对金融风险的感受,

三是政策毫不回头的紧缩,

四是以房地产税为代表的长效机制的吹风。

所以,房价之所以在2018年秋季被撼动,正是内外大环境不断变化的结果。

04

下一步会怎样?

这一轮楼市调控最典型的特征,就是冰封。

正如我们在《楼市冰封期买房指南》一文里所分析的,限购限贷冰封的是需求,限土地限融资冰封的是供给,限售冰封的交易,总之就是楼市维稳。

一个“稳”字,言外之意,就是既要防范暴涨导致房价泡沫进一步放大,也要防范大跌导致金融风险危及全局。

冰封,是典型的“以时间换空间”的战略。

稳住楼市,为解决贸易争端留足时间,为提振经济留出更多探索空间,为长效机制出台提供可能。

所以,这一轮冰封期到底何时结束,要看这些大环境何时转变。

 对于投资者,要开始适应新的楼市环境了。当交易受到限制,一切玩法都要发生变化。

 

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