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临深片区最受关注 行业巨头布局惠州步伐再提速

2019-01-11 09:05:20 作者:张峰 来源:南方日报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

2018年12月,国家语言文字期刊《咬文嚼字》杂志编辑部公布了2018年十大年度流行语。“锦鲤”“官宣”“确认过眼神”“教科书式”“退群”“佛系”“杠精”等热词悉数入选。

细看入选热词,延续往年的趣味和活力,每一个词汇都充满画面感。我们借此来形容在“有形的手”和“无形的手”反复博弈中跌宕起伏的惠州2018年房地产市场。

就惠州市场而言,在过去的一年里,延续着史上最严调控的势头,无论是年初的“官宣”定调,还是在调控的大形势里部分开发商出现的“退群”违规行为,以及政府层面快速反应的“教科书式”操作,尽管过程跌宕,但总归平稳静好。

进入2019年,作为惠州楼市的长期观察者和参与者,《南方日报·惠州观察》仍将相伴相行。在市场调控已成常态,且不断探索住房长效机制不断取得进展的环境下,在调控边际效应影响下,在房地产市场销售形势下行势头凸显的市场新环境下,如何更密切地关注行业发展和完善市民的居住需求?“确认过眼神”,我们将与城市一道继续不断奔跑。

“官宣”

释意:

从“官网”“官微”衍生而来,义为“官方宣布”,有强调权威性、可靠性意味。

事件:

2018年年初房地产座谈会调控定调、市房协倡议诚信经营、惠州总规2035打造粤港澳大湾区东部中心城市等。

点评:

自2016年10月,惠州政府发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》启动楼市调控,至2018年初已经历一年半时间。回顾既有的楼市调控周期,紧收之后的松绑成为常态,这也使得部分企业开始抱有侥幸心态,个别房企也出现违规销售行为。

如何发展?政府的定调变得关键,记者注意到,结合市场的动态,行业主管部门迅速召开全市房地产行业座谈会,强调调控不动摇、不放松,并探索长效机制,建立多渠道供应的住房市场。随后是房地产业协会也跟进发布倡议书,要求行业企业规范经营,诚信经营,共同维护调控成果。

跟随调控市场的发展,市住房公积金中心联合多部门发文遏制企业拒绝公积金贷款行为等。“官宣”有效推动着市场的发展。

与此同时,城市的梦想也在不断深化,“惠州总规2035”提出构建粤港澳大湾区东部中心城市。绿色建筑、装配式建筑的成果和目标不断提出,均为惠州争创国内一流城市提供助力。

“退群”

释意:

本意指退出某个社交平台上的交流小组,衍伸意指退出某一群体。

事件:

省住建厅多次通报违规企业、多部门突击开展联合检查、名巨新城等项目被查处、首宗人才房配建地块出让。

点评:

在2018年的社交媒体圈,一言不合就退群成为了接龙造句的网红题。延伸至惠州楼市,则更多的表现为试探性“退群”。虽然打破了市场规范经营的大环境会为行业所不耻,但某些企业却在小利的诱惑下遮掩着悄悄“退群”。

印象最为深刻的是博罗的名巨新城楼盘,尽管披了电商外衣,但是在备案价格之外收取高额的额外费用仍然属于严重的违规行为,也引起了大量购房业主的投诉。最终未能逃过主管部门的有力监督。联合查处后,通报“锁盘”责令整改大快人心。

惠州合生国际新城、明发高榜新城等多个项目被省住建厅通报批评同样如此。企业退出“规范经营群”,然而一露头便受到主管部门的严打。

值得注意的是,并非所有的“退群”都意味着不耻,首宗突破价格监制要求的不低于10%价格销售的人才房配建土地的出让则受到行业点赞。2018年11月底,仲恺一宗用于建设东江科技园区人才安居工程的宗地,挂牌公示要求按备案价七折价格出售给仲恺各类人才,保障人才在惠州安居乐业。

“教科书式”

释意:

源于一段民警街头教科书般的执法视频,用它来指“规范的”“经典的”“完美的”等,形容某事做得非常标准、规范。

事件:

限制性购房举措严打投机炒房、沃尔玛山姆会员店开工建设、设置工人工资支付专用账户保障工人权益等。

点评:

2018年的惠州市场,尽管调控边际效应之下市场显出疲态,但在上半年一度出现供需高峰,市场交易火爆。尤其是香港特首访惠被外界解读之后,大量外地置业客扎堆进入惠州市场,其中临深的大亚湾市场最盛。

投资客扎堆入市,刚需客疯狂跟进,在部分不良中介机构的渲染下,购房市场呈现出恐慌局面。如何应对这一表现?惠州市房管部门在加速辟谣同时,发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的申明》指出,对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签的措施打击投机炒房行为。

对于外界解读该措施为惠州“限购”,官方回复指出,这属于限制性购房,强调甄别购房的用途和资金的来源。市房管部门指出,对于是来惠州就业创业的置业需求无条件支持,对于投机买房,不欢迎。

此外,在主管部门的督查下,土地闲置多年的沃尔玛山姆店项目动工;为应对建设工人工资支付不及时问题,市住建部门要求企业签订承诺书,设立工人工资支付专用账户保障工人工资按时足额支付,市场不断规范助推行业和谐发展。

“确认过眼神”

释意:

出自歌词:“确认过眼神,我遇上对的人。”体现出希望得到“确认”“甄别”的心理。

事件:

惠城区多宗土地顺利挂牌成交、市房管部门联合南方日报发布市场调研特刊《革·局》、荣盛发展“手抖”拍出天价地等。

点评:

确认过眼神,你就是对的人。在惠州市场,“对上眼”集中发生在活跃的土地市场。从去年三季度开始,惠州中心城区金山湖、桥东、马安等多片区陆续出现多宗优质地块进入市场,其中最受关注的就是位于金山湖的15万平方米面积组合地块,起拍价高达32.694亿元。

一方面,长期冷寂的土地市场走向活跃满足了市场企业拓展经营的需求;另一方面,大幅提高的土地价格也让企业望而却步。

从最后的交易成果来看,无论是华润、保利和华侨城三家国字头企业联合摘地,还是城市建设集团旗下企业高价拿地,以及后续隆生、金融街和中海分别摘下各自地块,都可以说是“确认了眼神”。

然而,也有“确认了眼神”但出手却闹乌龙的事件,2018年8月22日,大亚湾一宗小面积村企合作地块出让拍出3万元/平方米楼面的天价,就在行业各方错愕不已时,却传出因工作人员操作失误造成乌龙,放弃认购。

值得注意的是,市房管部门联合南方日报惠州新闻部于年中开展的市场调研,就市场调控不断走向精准化和差异化发展的梳理,以及对龙门、惠东县域和旅游地产产品的差异化研究也有效切中了区域发展要害,助推市场调控的不断精准化。

“锦鲤”

释意:

源于支付宝“中国锦鲤”抽奖活动,隐含人们对美好生活的向往。

事件:

城市轨道网线规划优化、住房发展规划计划新增55万套商品房、多企业年终推出优惠房源、物业管理条例立法入库等

点评:

细数楼市的发展进程,新一轮市场调控的启动就是源于2016年初不断出现的高铁布局、城际规划等轨道交通利好。实际上,城市发展利好一直以来都是楼市发展的“锦鲤”。

去年市场同样如此,无论是年初市住建局发布《惠州市城市轨道交通线网规划》,公布了近期轨道建设规模将增加115公里,还是惠南新城规划等内容,以及当前隆生大桥即将开通,城市建设不断完善都推动着惠州楼市不断取得新的发展。

与此同时,市场的转变也有效给市场不断带来“锦鲤”。随着调控的常态化和市场供应量的持续增加,惠州市场供需也发生反转,市场选择面不断拓宽。与此同时,多个房企产项目为推动销售纷纷推出优惠举措,“特价房”“折扣房”“低首付”等购房优惠再度出现在市场,市民一方面无需再担心抢不到房,另一方面也可获得有效的购房优惠。

此外,结合城市不断出现的社区纠纷和物业管理纠纷,如何在物业行业资质监管取消之后优化管理?《惠州市物业管理条例》入列立法预备项目给行业发展带来指引,物业管理立法进行时也切实推动着社区管理服务的不断完善和优化。

■纵深

2018年一手房成交1574万平方米

交易金额达1764亿元

延续前两年市场的调控势头,2018年惠州楼市的主题依然是不断深化发展的调控。在这一市场环境影响下,尽管四季度出现了明显的下行势头,但前三季度市场供需两旺的表现作用仍然显著,全年市场总交易规模处在高位。

进入到2019年初,行业多个数据监测统计机构纷纷发布2018年惠州楼市年度成交数据统计榜单。据惠州中原地产发布数据显示,惠州全年交易新建住宅数量152396套,成交面积规模则达到1574万平方米,环比2017年暖市再度出现微涨行情,在多地市限购影响下位居全省首位。在交易金额上则达到了1764亿元的高位体量规模。

市场集中程度增加

前10房企销售业绩占比破五成

具体到交易情况,最受行业关注的仍是房企排行榜单。

在房企销售表现上,继2017年惠州首度出现单个企业交易规模破200亿元后,今年集中程度再度增强,碧桂园通过近年来的多项目集中布局,供应持续增加,全年290亿元的交易量排行榜首。排名第二位的新力地产同样得益于多个项目入市销售,在惠城、惠阳和大亚湾市场纷纷发力,取得77亿元的销售表现。星河地产则凭借着星河丹堤系列产品取得52亿元业绩排名第三。

对比往年市场,进入年度榜单的房企门槛明显提高。在前10位房企中,除前三均破50亿元规模外,其余全部取得超过30亿元的销售金额。其中,龙光、中海、中洲控股、海伦堡和佳兆业5家房企均取得超过40亿元规模。

记者注意到,在大型房企集中布局的大背景下,跟随推货节奏的提速,惠州市场集中程度也更加明显。排名前10位的房企销售总额已达到750亿元左右,占比接近50%。而前20位房企规模则更是超过1000亿元规模,占比超过60%。

值得注意的是,在外来房企加速布局的同时,长期深耕惠州的本土房企也开始发力。聚焦惠城区范围,在中海、碧桂园和新力地产因多盘布局取得前三排行之外,成长于惠州的方直集团、中洲控股和德威集团均进入前10,其中方直集团的28亿元业绩更是跻身惠城区域企业排行的第四位。

临深片区最受关注

行业巨头布局惠州步伐再提速

具体到单个楼盘的交易表现,记者注意到,2018年的市场出现了多个“明星楼盘”,排名前10的楼盘项目销售金额均突破20亿元。其中,碧桂园旗下多楼盘取得乐观成交,除润杨溪谷72亿元交易领跑市场,牧云溪谷、翡翠山、深荟城等多个临深布局项目均取得30亿元左右的业绩,在前5楼盘中占据4席,其他的仅有星河丹堤花园35亿元交易跻身前列。

新力城、东江新城、御湖观邸、珑誉花园、雅居乐花园等项目也全部取得超20亿元的销售规模。销售业绩前10的楼盘大部分位于交易最为活跃的惠阳大亚湾片区。前10名中,仅有惠城的新力城和珑誉花园以及博罗的佳兆业东江新城3个项目。

综合克尔瑞研究中心发布的2018年度全国房企销售排行榜单,对比惠州的销售榜单发现,全国百亿房企布局惠州的趋势仍在进一步凸显。

碧桂园、万科和恒大地产等3家破5000亿元级房企均已悉数布局惠州,其中碧桂园和恒大地产更是实现了多楼盘的布局。此外,在1000亿元级别的房企中,中海地产、新城控股、华润置地、富力地产、荣盛发展等多家企业均在惠州取得显著的业绩增长。此外,龙湖地产、华侨城、绿地、绿城等企业也处在加速布局中,将于后续市场推出相应的楼盘项目。

据记者不完全统计,截至当前,在惠州已有项目入市销售进入监测统计的全国千亿级企业已有12家实现相关项目销售,另有3家企业处在建设周期;破100亿元规模的154家企业已有超过37家企业开始销售,近50家企业实现布局。

更为值得关注的则是行业巨头在惠州项目的销售比重也在不断增加。其中碧桂园290亿元创新高,星河、新力、龙光、中海、中洲、海伦堡等均取得破40亿元的销售额,成为企业深度布局的重要市场。

■观察眼

2019或成惠州楼市价值重塑元年

在过去两年的调控市场,惠州楼市供需两旺,在销售表现上,连续突破1500万平方米的规模表现亮眼。然而,随着调控深化,边际效应凸显,这种供需两旺的局面显然到了尽头。

具体会怎么发展?从现有的市场销售反馈,结合潜在的供应量、金融市场的环境,前期过度透支的刚性需求,以及行业大环境,市场下行已然成为行业共识。

笔者认为,2019年的市场短周期内也将会延续这一下行和理性回归的势头。在这里,我们不去讨论市场下行,或者最极端出现“淡市”怎么办的问题,因为过往的惠州市场的涨跌起伏已经足够教会市场的后来者。再者,政府和媒体的呼吁也已足够频繁:快速走量高周转、稳定的现金流、量力而行……

笔者要谈的是市场将面临的发展。经历了过去两年的市场“野蛮生长”,不管你怎么建房、不管你怎么卖房、也不管你怎么服务,只要你有房子就能够取得收益。市场的潮水涌起来,原本的市场价值都已然被各方主体忽略。

2019年我们将面临着淡一些的市场,退去了潮水,反倒可以认真思考些问题。基于百亿级规模房企在惠的集中布局程度,基于集中入市的供应量和住房需求,拓宽的购房选择面和不断加大的市场竞争都有望推动市场价值的重塑和回归。

就如同在商业市场,任何一桩买卖,良性的需求在于选择,货比三家,优中选优;而对于卖家而言,“人无我有,人有我优”,用更好的产品、更好的服务,更好的售后保障来吸引消费者。对于房地产市场而言同样如此。

聚焦当前市场,时隔近3年之后再度出现的折扣、特价等优惠方式显示出企业面对市场竞争表现出来的求生应对。当然这是最初级别的,随着市场调控的持续深入,市场竞争的进一步加剧,更好的产品品质、更精细的研发工艺、更用心的售后服务,以及更细致的社区管理等都将有可能成为市场努力深耕的方向。

最为重要的是,经历了多年的起起伏伏,各家房企的产品线如何嫁接和优化,如何与惠州市场更有效对接,以及如何更有区分度满足各个层级市民的购房需求,这些都将是未来市场的需求。

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