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林荣(德润地产·惠州公司董事副总经理):走向大湾区的惠州 “蝶变”之势不可逆

2019-01-17 14:28:21 作者:林荣 来源:惠民之家 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间
【文章摘要】惠州将从“惠州的惠州”走向“湾区的惠州”,楼市也将在大湾区的发展红利中首先获益,这个趋势不可逆。

粤港澳大湾区时代背景下,城市格局重塑。惠州的城市规划迎来了“量”和“质”的飞跃。2018年惠州房地产业总体业绩良好:8月份以前惠州整个房地产市场异常火爆;8月份之后因大市场变化导致部分客户有少许的波动,市场略为平淡。与此同时,房地产交易市场的成交量也领跑整个广东省,成为世界级城市群里愈发重要的一环。而房价与土地价格在全国范围内还处于低位。

所以,我们对惠州房地产市场有两个结论:

1.惠州房地产市场不仅是解决惠州人的居住问题,还要解决深圳、东莞、广州等地人群异地购房的问题,这几年仅是开始。

2.目前开发土地基本是早期遗留的,导致开发商有条件低价销售。惠州房价处于很低水平,特别是套均总价格非常低。
但伴随着粤港澳大湾区规划、建设的推进,惠州实体经济正在进入一个以高质量、高技术、高创新要素聚集为特点的新时期!惠州将从“惠州的惠州”走向“湾区的惠州”,楼市也将在大湾区的发展红利中首先获益,这个趋势不可逆。

因此,我们大胆预测影响2019年惠州市场的6个关键词:

1.信心

不客气地讲,万科“活下去”、恒大打折以及碧桂园降价事件发酵传播,给全国房地产市场带来不好的信息,导致开发商和购房者缺乏信心。惠州低房价、经济高速发展、市场无泡沫风险等特点没变。而低首付或给予较大折扣等这些手段只能解决短期内一两波的市场冷淡的情况,长期来看反而会让市场变得更加糟糕。信心,才是决定未来市场的最关键因素。

2.市场供需配比

短期内市场的供需配比很大程度上会影响房价的走势,这个因素是开发商们可以适当加以控制的。长期来看是区域房价和供应量跟城市的基本面(包括人均收入、人口增加值、经济发展潜力、人均配比等)不符,才会导致市场变化,并且很难逆转。惠州整体经济趋向是好的,未来土地成本会上升的情况不可逆,未来人口增加的形势也不可逆。各开发商如果能自我克制供应节奏,减少销售目标,做到有质量的回款,未来市场会有更好的回报!

3.政策支持力度

在全国大环境下,2019年的政策可能适当松动,例如对房地产融资、金融、限购限贷等手段进行放松。综上,预测2019年房价继续走稳,甚至允许部分无泡沫、房价低的区域回归价值本身,楼市政策宽松可期。

4.未来市场土地供应预判

因低成本二手地较少,城市更新带来的难度增加,2019年土地供应不会有大的突破。年初惠州土地市场比较冷清,下半年土地出让或将有所缓和,整体市场供应强度不会过大,保持平稳。

5.城市基础设施、建设速度及外部区域(特别是港深广)对惠州的投资力度

未来惠州房价与基建、外部投资密不可分。从这一点来看,惠州短期内房价波折、中长期持续走高是必然,它取决于基础设施的完善速度和外部投资力度。

6.大市场的影响,中国房地产整个大势之下对房价的一个传导

综上,我们预测2019年整体市场:上半年因目前开发商及从业人员对惠州市场的信心不足、整体供应量较大,房价有小幅波动;下半年政策或将放松、供应量或将减少,房价企稳。另去化量预计比2018年有所下滑,但考虑中心区地段好,房价能与周边地区形成互补,所以整体基本持平。

声明:惠民之家登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。

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