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惠州江南大道沿线区域控规出台 将建滨江魅力生态城

2019-03-01 08:56:01 作者:张峰 来源:南方日报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

  近年来,惠州城市扩容提质发展提速。伴随道路交通环境的改善,多个城市新区建设得到快速发展。随着平行于东江的江南大道东段线路通车,周边片区不断受到城市各方的关注。近日,记者从惠州市自然资源局获悉,由该局组织编制的《惠州市江南大道沿线城市设计与控制性详细规划(草案)》(以下简称《规划草案》)正式公示征求社会意见。

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  综合该区域的山水资源组合,《规划草案》指出,未来将充分发挥这一优势,结合空间廊道,将景观、活动、文化有机地融合在一起,吸引多样化的城市型功能聚集,打造城市滨江长廊和山江综合发展区,构建宜居宜游的城市滨江魅力生态新城。值得注意的是,为确保新城各项指标的有效落实,规划对于区域风貌形态也将完善指引,强化对于土地开发强度的管控和各类型建筑的形态和高低,优化构建“一心、一轴、三片区”的新城空间格局。

片区定位

近900公顷土地将建设城市新区

  两年前,碧桂园于江南片区高价拿地首惠城备受关注和质疑。一方面,江南梅湖片区交通环境长期未得到改善短期开发难度大,另一方面破4000元/平方米的楼面地价对应区域项目偏高。

  随着江南大道的建设进程,两年来也不断迎来新利好。无论是江南大道即将建设最美景观道规划,还是东江滨江活力区构建,江南大道周边区域宜居新城的建设脚步持续发展。《规划草案》的公示则代表着区域正式步入开发建设阶段。

  据《规划草案》显示,规划范围东至京九铁路,南临梅湖森林公园,西至惠城区与博罗县交界处,北至东江南岸,总用地面积达到879.30公顷。区域毗邻东江,与惠博沿江片区隔江相望。

  具体到区域未来的发展目标,规划结合水路交通的区位优势和景观优势定位为集城市滨江长廊、现代服务业建设样板、山江综合发展区、活力宜居宜游功能于一体的惠州市滨江魅力生态城区。

  为完善区域建设发展,《规划草案》划定建设用地面积614.16公顷,其中城市建设用地面积566.42公顷,占比92%,另有33.98公顷规划为公用设施用地。预计总人口规模控制线约为7.9万人,结合规划面积和人口规模,将达到近100人/公顷的人口稠密区水平。

管控用地

严格管控土地确保新城建设落实

  结合区域发展现状,记者注意到,随着江南大道的规划建设,区域范围内近年来已有多家开发企业进驻。除了碧桂园,海伦堡地产、富辰实业以及佳兆业等企业均已布局地块。“现在开发还不是时候,等江南大道通车,地块就会很快动起来。”某在区域布局的开发企业负责人介绍。

  结合金山湖、东江新城等既有城市新区的开发经验,《规划草案》加深了对于土地的管控,这也有效确保区域形态的有机完善。

  “结合各界线要素划定土地,并编号管理,每一宗地块规划建设什么都严格管控起来,确保区域建设有效落实。”市自然资源局相关负责人介绍,将结合道路界线、自然界线、土地权属情况和出让要求,在地块内进行地块细分。按照规划要求,片区共分为10个管理单元(街坊),197个细分地块。

  具体到现实开发建设,《规划草案》则表现出灵活,提出对于现状合法的土地用途与规划规定用途不符将尊重历史要素保持既有使用功能,但要求改造重建必须调整过来,而对于要收回的已出让的地块则将依法对拥有土地使用权的单位或个人给予补偿。

  结合片区的山水资源环境,《规划草案》对于地块容积率也予以明确。要求居住用地容积率整体控制在2.5以内,商业设施用地容积率控制在3.0以内,工业用地容积率在2.0—3.0之间。对于去年下半年惠城出让的多宗地块和高层建筑局面,片区规划的容积率水平也有效保障了区域建设的居住舒适度。

风貌指引

限制建筑高低和宽窄,完善新城风貌形态

  除了严格管控土地,《规划草案》对于区域形态风貌也提出要求,针对片区新建建筑和社区都给出指引。

  在片区的空间形态结构上,《规划草案》提出将打造“一心、一轴、三片区”的总体框架。其中“一心”为滨江公共服务设施结合梅湖公园所形成的集文化休闲、购物娱乐、产业展示等综合服务为主的人文景观核心;“一轴”为沿江南大道形成的城市功能发展轴;“三片区”则分别为滨江综合服务风貌区、城市活力居住风貌区及山江生态休闲风貌区等三处各具特色的城市风貌区。

  “江南大道周边片区要充分利用东江一线江景和山体资源,充分发挥生态优势,将设生态新城。”市自然资源局相关负责人介绍,结合江南大道的走向,以及周边山体向滨江的阶梯式变化形态,合理规划布局新城各项功能区,完善区域的空间形象。

  延伸到新城建设,《规划草案》要求以滨水文化商业核心为触媒,改造滨江沿线景观,结合空间廊道,将景观、活动、文化有机地融合在一起,吸引多样化的城市型功能聚集。同时打通山水呼吸廊道、公共空间网络,带动单元空间发展。

  具体到建筑形态,《规划草案》要求具有地标性质的建筑在形态、材质上都应更加新颖,建成新城的视觉焦点。而滨江公共建筑则应采用现代建筑风格,以中高层建筑为主,通过对公共空间的围合及建筑群整体形态的塑造,凸显节点形式。

  对于最受市场关注的住宅社区开发,《规划草案》要求区域的滨江居住建筑体量应该过大。在严控地块容积率限制开发高度的同时提出不得建设低层住宅,且要求建筑布局要错落有致、风格统一,色彩则保持与周边建筑色彩协调。“不单是限高、限低,同时对于建筑宽度也提出要求,这实际上对于企业开发的指引也足够明确,小高层的舒适型产品建设也能确保片区宜居属性的有效落实。”市房地产行业相关观察人士对此表示。

优化交通

构建立体交通体系满足内外沟通需求

  结合《规划草案》设定的7.9万人的常住人口规模,以及区域目前作为开发“处女地”的现状,新城各项城市功能也将得到规范。

  聚焦当前区域最受关注的交通出行问题,在566.42公顷的城市建设用地中,除规划125.52公顷为居住用地面积外,还将规划140.89公顷的道路与交通设施用地和149.47公顷生态用地,占比超过五成规模,用于优化区域的对外交互和生态环境。

  市自然资源局相关负责人对此介绍,对于当前的江南大道沿线片区来说,构建内外交通、完善道路网格无疑是最关键的。一方面有效助推片区融入主城区进程,另一方面则是不断完善片区内部的宜居生活。

  《规划草案》介绍,该区域将通过江南大道、梅湖大道、第四东江大桥、第五东江大桥充分实现与惠城江北、江南,以及博罗县城区域的融合。内部则构成由梅湖大道、顺兴路、田梅路、枕江路、学田山路等组成的高速公路、主干路、次干路和支路道路体系。与此同时还将规划设置弹性道路,结合片区发展实际按需实施。

  同时结合赣深高铁,以及规划城际轨道线路于规划区西侧途经需求,现有规划道路还将作出充分预留,保障轨道线路的建设落实。

  此外,区域优质的生态环境也将得到有效保留和优化。除以周边山体为生态背景构建环状绿地网络系统,还将沿江南大道和东江水系构建绿道慢行系统,沿着公园、河渠两侧设置连续绿道。

完善配套

17所学校7所医院满足居民生活需求

  今年以来,随着江南大道东段的落成,多家房企加快了区域开发脚步。位于规划区范围内的海伦堡十里东江项目于日前正式对外展示。结合区域现代社区开发进程,《规划草案》对于区域的配套设置也作出有效配置,充分满足7.9万人控制人口规模的生活需求。

  在最受市民关注的教育和医疗设施方面,规划草案设置九年一贯制学校1处(36班),位于JNDD09-21,用地面积42597.72平方米;1所24班初中,位于JNDD03-03,面积30013.01平方米;小学则将达到4所,分别位于JNDD04-36、JNDD07-10、JNDD02-03和JNDD02-22,总用地面积达到10.5万平方米规模。

  在幼儿教育方面,新增10所幼儿园将有效满足居民需求,分别位于:JNDD02-13、JNDD04-37、JNDD07-11、JNDD09-12、JNDD02-01、JNDD10-08、JNDD02-20、JNDD03-22、JNDD07-22和JNDD09-08,总用地规模接近7万平方米。此外还将设置一所占地17500平方米的特殊教育学校,位于JNDD04-24。

  医疗卫生设施方面则将构建起“综合医院—社区卫生服务中心”多级医疗保障体系。规划设置医院2处,其中500床规模的综合医院1所,位于JNDD02-04,用地5.56万平方米;医疗康复医院1处,位于JNDD04-19地块面积2.5万平方米。社区卫生服务中心则将达到5处,每处用地面积均不小于600平方米。

  另外,区域商业配套、社区服务站、文化体育、肉菜市场以及公共厕所等各项生活休闲配套设施在规划中也将同样得到有效完善。

  “片区规划配套和交通的完善对于企业的投资是很关键的,无论是房地产还是产业项目,有路能够进去,人能够生活都是最基础的。”当前已在区域布局相关项目的某企业负责人直言《规划草案》给了企业很大的信息,下一步就将快速推动项目的建设启动。

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