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闲置11年后开工 华侨城金山湖壹号规划67层超高层

2019-04-13 11:31:35 作者:蒋奇政 来源:南方都市报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

惠州楼市

市场打探 趋势透析

闲置11年之后的惠州金山湖大朗肚地块,终于被华侨城接盘并命名为华侨城金山湖壹号。该地块于2007年以惠州省运会配套项目5350万元摘牌后,一直被搁置11年,鉴于项目的优质区位,引发了行业和坊间多种猜疑。2018年7月,深圳华侨城置业有限公司与源东集团签署股权转让协议,接手河南岸大朗肚3.76万平方米优质地块,命名为华侨城金山湖壹号。近期曝光的设计图显示,项目为一栋标志性极强的约274.5米共67层超高层,以及三栋退台式精品公寓,而公寓最高则约100米共31层,含括了酒店、商业、公寓、写字楼四种物业类型。

正在开工建设的华侨城金山湖壹号。

2018年7月

华侨城接盘源东金山湖大朗肚地块

2018年7月经济网一则报道称,深圳华侨城置业投资有限公司与惠州源东集团有限公司在深圳签署股权转让协议。华侨城通过股权转让接盘的金山湖地块,即是此前闲置11年之久的河南岸大朗肚地块,占地面积为3.76万平方米。此次签约宣告了地块的原属方源东集团的退出。

惠州世联行副总经理胡光宇表示,该地块是金山湖核心板块中极为优质的地块,华侨城的资源整合能力、运营能力享有盛誉,其接盘给地块带来新机遇。

对于外界普遍关注的华侨城接盘源东该地块的股权价码,南都记者致电惠州源东集团董事长陈东京,对方表示不方便透漏。

对于身陷囹圄的源东集团来说,拿现金退出或是当下最好的选择。

一位要求匿名的知情人透漏,交易价码在5亿到6亿元之间。该人士表示,地块位置极为核心,门口毗邻金山湖公园,最关键的是项目是干净地块,没有任何附着物需要拆迁补偿,“相比于2007年5350万元的摘牌价,现在地块的价值已经远远不同。”

上述交易金额仅是该知情人单方说法,尚未得到华侨城方面的证实。

2018年10月,一组图片显示,华侨城接盘后命名为金山湖壹号已经开始动工。本周二,南都记者走访了位于河南岸汽车站金山湖花园一期前面的华侨城金山湖壹号项目,证实此前已经动工数月的说法,项目围挡上已经换成华侨城的Logo。

南都记者目测,项目现在应该还处于开挖地基状态,还有一半的地基未开挖完成,临近三环路一侧和隆生金山湖花园一期的开挖时间可能久一点,临近金山湖公园这一侧的地基大片尚处于开挖状态。轰鸣的挖掘机声音伴随着不断进驻的泥头车搬运土方。

项目部在临近三环路这一侧,蓝色的华侨城金山湖壹号的招牌比较明显。按照当前的工程进度,南都记者预测年内入市可能性不大。

华侨城壹号

规划一栋67层超高层和三栋公寓

华侨城接盘后反应迅速,2018年7月份签订合同后,10月动工,而且设计已经定型。

近期在G D A D建研中心公众号发布的华侨城金山湖壹号设计方案显示,华侨城金山湖壹号项目总建筑面积26.07万平方米,设计成一个中心、四栋塔楼的半围合布局。一个中心即中心景观区,有灵活布局的花园式景观作为综合社区的中心。四栋塔楼,分别为一栋标志性极强的约274 .5米共67层的超高层,以及三栋退台式精品公寓,而公寓最高则约100米共31层。

其中主楼为一栋274.3米的塔楼,67层,规划有商业、酒店、写字楼、公寓、其他几栋以公寓为主,这是金山湖片区最高的塔楼,也是惠州目前的第二高楼,仅次于已经建成的288米的江北佳兆业中心。

惠州世联行副总经理胡光宇表示,这块地的难度在于纯商服用地,可操作空间不多,“主要看如何平衡商服指标,最安全保险的做法就是公寓。”知情人介绍,主塔楼顶端是规划酒店,而商业在4栋楼的底部,“可售的公寓应该是项目的主要利润点来源。”

三次调整规划

从住宅变纯商服 资金链危机源东转让

华侨城壹号项目地块是纯商服属性,决定了其无传统意义上的住宅可以出售,这和项目规划有关。源东集团董事长陈东京表示,项目如果还有住宅卖,公司还可以承受,但是全部调整为纯商业之后,压力太大。

2007年,惠州帝豪置业有限公司以5350万元摘牌后即着手调整规划,曾引发广泛质疑。源东集团董事长陈东京证实,此前规划三次调整,地块一部分为住宅地块,另外一部分为商服地块,住宅部分可以出售,但商服地块变现能力差,集团在认真研究。2013年该地块被要求两证合一,住宅也变更为商服地块,“这对我们的开发难度又有提高。”

随后,迟迟未动工的河南岸大朗肚地块所属方源东集团出现资金链紧张,2017年源东江北的新天华府项目开盘销售,在市场上扬的状态下,中间历经楼盘被质押、解押困难、资金延迟划归监管账号等问题,造成诸多业主贷款利率上浮,有些房源至今处于质押状态。

根据业主在网络问政的投诉情况来看,2018年之后,江北新天华府楼盘建设已连续8个月处于停工状态。另一个位于陈江的源东云锦项目,2018年也爆发了大规模维权,原定于2017年12月31日交楼,但直到2018年6月30日依然无法交楼。

2018年7月中旬,源东和华侨城在深圳签署了河南岸大朗肚地块的股权转让协议,源东退出,华侨城接手定案名为华侨城金山湖壹号。知情人称,源东的资金链从2016年之后一直处于紧张状态,“老板缺钱导致工地停工,楼盘延期交付,而大朗肚地块的纯商服性质,让源东独立操作也很困难。”

曾以省运会配套五星级酒店为条件

5350万元摘牌 楼面价650元/平方米

华侨城接盘后,已经开工建设的华侨城金山湖壹号项目,目前市面上没有更多的信息,南都记者找到项目合作方,对方拒绝发表评论和任何意见。

目前唯一可以确定的是,金山湖壹号项目的物业类型包括公寓、酒店、写字楼、商业四个部分,公寓项目将占据最大比例,“因为在纯商服项目中,公寓的变现能力在当前的惠州最强。”世联行副总经理胡光宇说。

在当前项目周边已经没有同类型的比较产品在售,对面中洲中央公园的二手房在16000元上下,而2018年泰丰千花岛均价也介于17000—18000元/平方米。

时间回溯到2007年1月8日,位于金山湖片区的大朗肚地块正式在惠州土地交易中心挂牌,地块面积37587平方米由两块毗邻的H N A 23-4、H N A 23-5地块组成。以建设惠州省运会配套的五星级酒店为摘牌条件,摘牌主体惠州帝豪置业有限公司在无竞拍人参与的情况下,以底价5350万元成功摘牌,楼面地价仅为650元/平方米。

竞拍条件公示引来轩然大波。上述2个地块前一编号的地块列明竞标条件为:需配建五星酒店标准建筑,作为2010年在惠州省运会的配套设施之一,同时出具广东省政协授权在项目建立港区委员联谊基地的相关函件,要求建设周期为3年,约定在《国有土地使用权出让合同》签订之日180天内开工。

业界质疑的焦点在于,在违背原竞买条件,未配建五星级酒店的基础上,竞买主体通过不断变更公司的股权结构,先后数次将土地的权属转移至惠州源东国际集团旗下同一法人名下,涉嫌恶意囤地。

华侨城金山湖壹号地块大事件

2007年2月26日,汕头帝豪酒店有限公司在无任何竞争对手的情况下,以5350万元挂牌底价购得该地块,楼面地价仅为650元/平方米。

2007年4月、6月,广东省房地产协会进行专题调研,指出上述地块存在竞买条件设置和挂牌不合理情况,存在任意修改竞买条件的问题。

2010年广东省第13届省运会在惠州召开,但3年前挂牌作为省运会配建的大朗肚地块依然没有任何动静,处于闲置状态,被指恶意囤地。

2009年7月16日,惠州市国土资源局发函惠州帝豪置业有限公司,称采取挂账收地方式盘整收回上述地块,退回其5350万元的土地出让款。

2009年9月29日,惠州国土资源局再度发函,称若2010年3月4日仍未动工进行实质性建设,将由政府依法收回。

2012年,地块相关负责人表示,项目待施工图设计及相关报建审批手续完善后,即可开工建设五星级酒店,预计2年内建成,但依然是一句空话。

2013年,惠州市人民政府关于同意调整河南岸HNA23-4、HNA23-5地块控制性详细规划的批复,调整后地块合并为一个地块,地块编号为河南岸HNA23-5,规划用地性质为B(商业服务设施用地)。

2014年,源东集团的官网上出现大朗肚地块规划图,规划显示预计投资28亿,楼高约310米(71层),有商业区、超五星级酒店和A级写字楼,宣称2014年10月动工建设。

2015年,源东集团董事长表示,项目将于20 15年10月动工,而且确定中标单位为中建五局,但未能按时动工。

2017年2月,源东集团董事长表示,大朗肚地块预计3月份动工,此前惠州第一高楼的规划要调整。

2018年6月,源东云锦项目业主因三度延迟交楼维权,陈东京公开表示现在集团资金链紧张。

2018年7月,源东和华侨城在深圳签署股权转让协议,华侨城接手大朗肚地块,源东退出。

2018年下半年,华侨城接盘后动工,项目定案为华侨城金山湖壹号。

2019年4月,项目规划设计图曝光,为一栋274.5米的超高层和三栋退台式公寓。

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