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赶上趋势风口 未来才能起飞

2019-06-19 09:29:10 作者:fz0752.com 来源:惠民之家 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间
【文章摘要】我们可以看到,赣深高铁是连接长三角和珠三角的重要通道,也是江北发展的又一重大机遇。


地价赶超金山湖 城市核心和门户枢纽加持

惠州北站高铁新城腾飞在即

罗振宇说,无法赶上大趋势,那么我们的未来就藏在小趋势里。

投资置业也一样,在当前的理性供需时代中,交易双方信息不对称导致房价暴涨的大趋势已不复存在了,剩下的就是局部的小趋势。

惠州上一次置业最好的大趋势在8到10年前,是由惠州城市升级带来的红利。而现在我们能抓住的小趋势,则是在大湾区背景下的城市更迭中,有足够纵深核心交通枢纽区域崛起所带来的机会。

纵观惠州三大城市核心区,江北片区和南部新城片区相当成熟,剩下捡漏的机会都很少,唯一的机会就是规划不到2年的惠州北站新城片区。

惠州高铁北站地区分区规划草案

只有抓住趋势、站在风口,投资置业才会成为你的保值增值的砝码,如今,惠州北站高铁新城已成为惠州、乃至大湾区以及外省客关注的高频词。

从行业惯性来看,高铁新城发展初期到成熟期,周期大约在五年左右。随着高铁的通车运营,北站新城的区位优势、地段、交通、居住环境、土地成本等红利因素的不断叠加,惠州高铁北站的区域价值将得到飞速提升,迅速填满存在的价格和价值差。

毫无疑问正处于高铁新城规划建设初期的当下,也是起飞最快的时机。错过北站新城这个小趋势,意味着你错过了大湾区背景下的惠州未来。

城市核心、核心门户枢纽加持

惠州北站高铁新城助力惠州新一轮腾飞

惠州高铁新城未来究竟发展发展潜力如何?这是很多人看好惠州北站高铁新城又犹豫不定的原因。

十年前,随着城市重心的迁移,政府、医院、商业重心等迁入及建设,江北片区横空出世一跃成为了惠州城市中心,CBD之称名副其实。十年后,高铁北站新城片区将成为未来江北发展最有价值的区域。

我们可以看到,赣深高铁是连接长三角和珠三角的重要通道,也是江北发展的又一重大机遇。在一定程度上关乎到惠州这座城市的未来。与惠州其他8座规划或者投入运营的高铁站点相比,只有惠州北站承载了惠州城市核心枢纽的战略地位。而且还联通了深圳,这座惠州人梦寐以求对接的城市。

惠州高铁北站地区分区规划草案

惠州高铁北站和其他站点最大的区别在于,不单单是一座联通深圳、广州、东莞三座大湾区城市的高铁车站,也是惠州官方所寄予厚望的片区,2016年在赣深高铁站点确定在惠州北站后,2017年即规划了以惠州北站为核心的惠州北站新城片区,2018年惠州北站新城有了一个官方给予的重要身份——惠州三大城市核心区之一。

惠州市规划部门做出的北站新城规划中,清晰给这座高铁新城做出了包括产业、居住、人口等一些列规划。在这一规划中,规划范围就包含有汤泉片区、小金口金源片区、以及白石片区。对于高铁北站周边区域的功能定位是以构建高铁枢纽、创智节点、生态新城为战略目标,打造惠州高铁北站新城,构建百里高铁创新产业带的总部集聚区。

根据规划,在这片区规划总用地面积约44平方公里的高铁北站新城上,将可容纳42万人入住,形成博罗生态居住组团、汤泉居住组团、白石居住组团、金源居住组团、麒麟山居住组团等5个居住组团,相当于惠城区常驻人口的三分之一。可以预见,未来依托北站的枢纽功能,今后该片区的人流、物流、资金流和信息流等因素集聚所产生的辐射效应,将加速北站片区朝着集高端商贸、现代物流和人居休闲于一体的综合型新城崛起,促进经济的繁荣。

地段决定价值

地价直逼金山湖 或再刷新惠州土地单价记录


惠州站

地段决定价值。在城市核心区以及城市门户枢纽的加持下,惠州北站高铁新城片区的发展受到众多关注,直逼金山湖的地价即是最有利的证明。

2017年11月,来自川派的房企领地集团,以12.535亿元拿下惠州北站新城近10万平米地块,折合楼面价6320元/平方米,成功刷新了惠州2017年土拍楼面价的成交记录及惠州土拍的总价记录,成为惠州的新地王。

纪录一直到2018年9月29日,才被金山湖片区的隆生以总价20.28亿元,折合楼面价6371元/平方米,拍下的一宗9.09万平方米的土地打破。这宗在金山湖核心区域,毗邻西枝江。
近期北站新城片区小金口金源片区的两宗地挂牌,再一次引起了市民对高铁北站片区的热议,也引发了行业的热议,热议的焦点在于能溢价多少,有哪些大房企参与竞拍。

6月3日,继5月30日4.4亿元小金口拿地布局惠州高铁新城北站之后,上市房企雅居乐集团旗下的子公司深圳市瑞德企业管理有限公司再度出手,耗资13亿拿下小金口金源片区一宗编号为GP2019-5,面积77909.5平方米的住宅、商服用地,溢价17.1%。这也意味着,雅居乐一周之内接连出手,斥资17.4亿连续拿下小金口两宗推地。

金泽国际物流园

这块当前看来不具备开发条件的地块,迎来了碧桂园、雅居乐、中海、龙湖等诸多知名房企参与了竞拍,楼面价最终高达5859元/平方米,地价直逼金山湖。可以看到,在惠州北站新城片区,地价已经并肩惠州住宅标杆金山湖片区。其前景根本不用多虑,而片区当前在售房源的价格还远低于金山湖片区,而这个时候正是我们所谓的趋势机会的时候。

环顾全国所有的高铁新城片区,开发初期或是在高铁没有通车之前,认知尚未解决之前,地块的潜力价值和价格都处于一个快速上升期之前的短周期,而越过这个短周期之后,房价将处于快速上扬的状态、深圳北站片区、长沙高铁新城都是如此。

腾飞在即 入住北站即是当下

等小趋势成长为大趋势,北站新城已对大多人关上门。
2020年,赣深高铁通车后,北站新城片区的7个综合公园、32所中小学,约2.9平方公里包括医疗、体育、文化设施建设在内的公共管理与公共服务设施用地都将随之启动,北站新城的将成为惠州最耀眼的明珠。无论是地段、交通、居住环境、土地成本等看,高铁新城的区域的价值都在这些红利的叠加下,得到飞速提升。

国内的高铁新城的发展一般会经历发展初期、快速发展期、接近成熟时期等几个阶段。而历史经验告诉我们,处在高铁新城初级阶段的惠州北站新城,当前虽然配套缺乏,房价处于低位区。但这个时间段,土地价值将飞速增加,区域价值在不断成熟。

进入的快速发展时期,高铁新城的房价开始进入快速上涨阶段,城市群体相继进入新城,人口开始逐渐增多。商业配套开始建设。

在最后的接近成熟时期,新城片区土地供应已经减少,片区楼盘饱和,商业配套基本完成并形成地标性建筑,人流量激增。此时房价经历前期的快速上涨,涨势开始放缓,价值已经得到公认,已经不再具备更多的投资、置业价值。

所以从全国高铁新城片区的房价走势来看,基本能抓住的趋势即是从发展初期到快速发展期这个阶段,现在惠州北站新城也正处于这个阶段,这时候因为配套、站点、商业、产业、人口尚未兑现,大趋势尚未成型。这时候最佳入手的好机会。我们能抓住的,要抓住的也正是这个处于初期到快速发展的窗口期。

业内一般看法是,高铁新城发展初期到成熟期,周期大约在5年左右。因此,置业过程中,在高铁新城规划建设初期和快速发展期入场,升值潜力最大。对惠州高铁北站来说,时机也是就在当下。

看完时机再来看片区。高铁新城核心区向来以TOD模式开发。即通过综合交通节点来带动区域形成商务、文化、餐饮、旅游、娱乐、休闲等为一体的高铁枢纽经济圈。然后借由各公交、轨道交通向外发射形成环形的各个居住组团,形成TOD社区。

碧桂园紫台项目位于江北技师学院旁边,所在位置属于高铁北站新城的核心区,距离赣深高铁站点约3.5公里。可想而知,随着赣深高铁建成通车,该片区将迎来飞跃性的发展。

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