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下半年惠州136盘近8.1万套住宅亮相 集中三季度出货

2019-07-12 09:18:34 作者: 来源:南方都市报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

  上半年惠州市场高开低走,小阳春之后市场迅速走入客户收缩观望的平淡期,但这并不影响开发商对于惠州市场的后市预期向好的判断,下半年从惠州楼市的供应情况来看,依然处于高位状态,市场将面对供过于求的局面。

  惠州世联行统计数据显示,上半年惠州全市住宅实际供应为73923套,供应面积754万平方米,实际成交60408套,去化面积635万平方米,实际上已经出现了供过于求的现象。

  供应量是楼市的重要衡量指标之一,供应量的高企,往往意味着供求关系和比例将在特定的时刻失衡,导致市场出现变化,最终影响到价格和销售量以及库存量的关键衡量指标上。

  南都记者联合世联行惠州各大事业部,对惠州2019年下半年的供应情况作了全面梳理,保守预计(未算龙门和博罗县城、惠博板块以外的区域),全市预计将有136个楼盘推新,累计供应近8 1000套住宅。预计至少供应面积在8 0 0万平方米上下,加上上半年以及此前的库存,下半年惠州市场在售新货,至少超过10万套,供应面积超过1000万平方米。

  南都记者统计,与上半年供应的高潮在4 - 5月一样,下半年的供应高潮有一波在7月份,另一波在9 - 10月份,这两个时间节点的供应占据了4成以上的比例。多名业界观察人士的观点趋于一致,面对激烈的市场竞争和去化压力,下半年惠州市场主要的竞争将是客户的竞争。

新盘+库存

  下半年1000万平米住宅可售

  下半年供应高峰期并非开发商刻意而为,更多是因为客观条件和工程节点所致,当前规定的预售管理制度,必须要等到主体工程完成到达一定的阶段,才能申领预售证。按照工程进度,一般上半年开工的项目,都在下半年入市。

  南都记者联合惠州世联行惠州各大区域事业部,对惠州全市(不含龙门以及博罗的部分区域)有推货的楼盘进行统计显示,全市近136个楼盘预计将在下半年推售新单位,统计显示近81000套房源将入市发售。

  其中惠湾片区依然占据主要供应市场,统计显示,下半年惠湾片区累计有47盘推新,供应19626套房源,与上半年基本持平。

  惠东滨海片区下半年的供应量也较大,滨海度假性质的小面积公寓产品在下半年有11个楼盘推新,累计供应18113套房源,相较于上半年12482套的供应量有近6000套的增长。

  惠城区位居第三位,27个楼盘预计将推售15371套住宅,和上半年的11722套的供应相比,有近4000套的增长幅度;仲恺区下半年供应量也直逼惠城,25个楼盘14312套住宅供应,相较于上半年的9610套也有批量增加。

  博罗板块近年来迅速崛起,除了罗阳板块和惠博沿江路(博罗)板块之外,园洲、石湾、龙溪这几个毗邻东莞镇区的房地产市场的发展都较为迅速。本次统计的博罗板块,只包括了县城所在的罗阳板块以及惠博沿江路属于博罗区域的板块,预计将有26个楼盘推售13499套新单位,如果加上几个尚未统计的镇街,南都记者预测至少超过16000套,博罗区域上半年累计供应量为14057套,下半年也有明显的增长。

  结合上半年惠州世联行全市供应73923套,去化60408套的数据,还有13515套房源未去化,将转入库存计算。结合此前2018年惠州的库存量以及龙门3000—5000套下半年未统计的新增供应量,南都记者保守预计,下半年惠州市场至少有10万套房源在售,累计供应面积将超过1000万平方米。

8成楼盘出货集中在第三季度

  主力供应周期节点集中在7-10月

  很多开发商不想面对但又必须面对的是,下半年确定超过1000万平方米、10万套入市房源,主力供应周期节点将会集中在7-10月集中释放,南都记者统计发现,至少8成楼盘的集中出货周期是在第三季度。

  在7月首先迎来供应的高潮,南都记者统计,7月份的供应主力在惠城区和仲恺区两个区域,7月份惠城区将有包括嘉和盛世在内12个楼盘累计推新超过5152套,仲恺区包括时代倾城在内的13个楼盘推新,累计入市2000多套房源。

  企鹅财经的数据也证实了上述判断,7月份预期全市累计将有50盘9700套房源入市,下半年供应高潮或提前到来。

  而在7月份之后,8到10月份将是全市新货批量入市的第二个集中时间节点和抢滩周期。南都记者统计,8-10月,仲恺片区有13个楼盘集中出货,惠城区有14个楼盘、惠东滨海片区有11个楼盘、博罗也有12-14盘在这段时间入市推新。

  惠湾片区47个预计推新楼盘中,只有11个楼盘在11月份之后有推新计划,其他36个楼盘的推新周期都在7-10月份之间。

  竞争除了楼盘的推新周期基本扎堆之外,产品的类型和面积段也较为雷同,城区基本上是以90-140平方米三到五房为主,只有4个楼盘的预售主力户型超过145平方米以上。而仲恺片区主要以80-120平方米三房、四房为主。

  惠湾片区下半年推售的新单位以88-130平方米三到四房为主,140平方米以上的户型较少,滨海片区则是以43-90平方米的一房和两房为主要户型单元。

  世联行惠湾片区总经理程笑在受访时表示,集中在第三季度出货已是最近几年惠州楼市的常态化情况,“意味着客户的选择面更宽,可比较的产品更多,也同时意味着对客户的争夺更强,一些自身有优势的品牌开发商将赢得市场的话语权,中小开发商面临着较为艰难的选择。”

  预测:

  第四季度打折促销大概率或再现

  统计数据显示,6月惠州市场至少有76个楼盘开启促销优惠,包括开盘折扣、老带新、全款折扣、低首付、送装修等各种模式,一方面为了冲任务,另一方面则是以价换量,争取在竞争中赢得先机。

  粤东世联行副总经理胡光宇解释,惠州下半年的市场依然是一个波动的市场,如果大湾区没有进一步的刺激和明显对惠州利好红利,上半年惠州部分刚需恐慌性入市,导致消费力过度透支,也会让市场客源增长乏力。预计在外省客没有明显的增加,本地客观望情绪浓郁的大背景下,下半年以价换量将是大概率事件。

  对比2018年第四季度惠州市场出现的变化,和当前市场面临的路径几乎相同。即在上半年狂热的市场躁动过去的10月之后,市场开始恶性“沉默”,为了完成既定目标,房企开始以价换量,打折、促销的基调一直贯穿至整个第四季度,一直到粤港澳大湾区的利好出现才重新抬头。

  惠州资深地产评论人李建峰预测,下半年将是市场分化的格局,首先基于下半年的供应量非常大,导致短时间内供求完全失衡,肯定会出现部分楼盘以优惠价格来换取成交的情况。

  方直集团营销中心总经理林意江也给出了下半年惠州市场大概率出现的促销、打折的事实,他解释,因为备案价的区别化对待,可能会导致惠州房价出现上涨趋势,但针对存量大、去化压力大的区域开发商肯定会通过特价房、大折扣的方式予以去化。

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