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个人房贷利率新政来了 业内称短期内对惠州影响不大

2019-08-28 09:04:30 作者:蒋奇政 来源:南方都市报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间
【文章摘要】贷款利率并轨启动后,个人住房贷款利率调整终于明晰。8月25日,央行发布公告称,从10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。

贷款利率并轨启动后,个人住房贷款利率调整终于明晰。8月25日,央行发布公告称,从10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。

最值得关注的是,央行设定了个人房贷利率的最低要求,即首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的基础利率,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限基础利率加60个基点。央行最新5年期LPR为4.85%,则首套住房贷款利率不低于4.85%,而二套住房贷款利率不低于5.45%(4.85%+0.6%)。

惠州业界观察人士认为,这短期内对惠州市场并无影响,当前惠州首套利率上浮20%-30%,二套上浮25%-35%之间,远高于央行的最低标准,但中长期要看银行的执行标准,预计惠州今后商业贷款银行利率下探空间极小。

新政

央行发布公告称,从10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的基础利率,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限基础利率加60个基点。央行最新5年期LPR为4.85%,则首套住房贷款利率不低于4.85%,而二套住房贷款利率不低于5.45%(4.85%+0.6%)。

政策

10月8日起执行新利率标准  首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率不低于5.45%

央行发布的公告称,此举旨在贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

LPR利率,是贷款基础利率Loan Prime Rate,是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减。

这一标准很多分析师解读为贷款利率市场化开始,今后贷款基准利率将逐步淡出,取而代之的是贷款的市场报价利率即LPR。新的LPR报价方式在8月20日起正式施行,20日起各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。8月20日,贷款基础利率5年期以上为4.85%,比此前执行的4.9%有所降低。

中国人民银行发布公告宣布:从10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR,也就是贷款基础利率。根据央行公告,10月8日起新发放的个人住房贷款,利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率形成。

以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%,首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点;二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6%),约为基础利率上浮11%,在部分业界看来,这是全国统一的最低要求。

公积金并不在此次新的信贷执行标准的范畴之内,依然执行和此前一样的5年期以上3.25%的利率。

解读

二套和首套的利率可能每月不一样 个人住房贷款利率定价周期可由双方协商约定

根据相关资料,改革后的LPR(贷款基础利率)由包括全国性银行、城商行、农商行、外资银行和民营银行中具有代表性的18家报价行报价,去掉最低和最高两个极值后,取算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

根据央行8月17日的公告,新的LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前,以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布。

最新一期的LPR由央行在8月20日公布,1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。

公告明确个人住房贷款利率定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。比如说,5年期以上贷款,购房者第一年的利率为4.85%,如果只签订合同一年后,第二年若相应期限的LPR上调80个基点,则购房者第二年的利率也要按照最新的上调为5.65%。但如果签订了长期合同,那这个利率则是按照签订合同的利率来计算。

惠州一位银行的营业经理称,这对于购房者来说,可能是好事,因为新的参考标准基础贷款利率每个月都会变化,“但预计变化的幅度会很小,购房者在和银行签订合同时,应该做好评估。预计部分购房者还是会以一年的期限来签订,但现在还没有接到具体的操作细则。”

惠州资深地产人士胡光宇称,虽然名义上,房贷利率是和市场接轨,但是央行只规定了首套房贷和二套房贷执行的最低利率标准。每笔贷款的具体加点指数,由贷款银行按照全国和当期住房信贷协商,“因城施策”只给出了加点利率上浮的下限,没有给出上限,依然是具体的银行按照具体的情况说了算。在惠州这种房贷利率一直高企的城市,二套房贷的利率继续高企的可能性很大。

市场

惠州目前首套利率上浮20%-30% 二套上浮25%-35% 都高于央行最低标准,利率政策短期内影响不大

业内观察人士认为,央行宣布从10月8日开始执行的新政策,对惠州市场短期影响不大。原因在于央行的“因城施策”只规定了利率加点下限,没有给出上限,而惠州现在的利率执行标准已经不低,新标准执行后,不可能大幅度降低,部分银行由于年底的额度问题,加点还会极高。

南都记者结合惠州世联行旗下的统计数据显示,惠州10家银行的最新数据显示,截至8月中旬,首套房房贷利率上浮稳定在20%-30%之间。大部分银行购买理财产品后,首套房贷利率都能上浮20%,农行、邮政银行、广发银行、交通银行、光大银行购买理财产品上浮20%。

10家银行的二套房贷利率介于25%-35%之间,农业银行、民生银行、交通银行、广发银行原本上浮35%,购买理财产品后上浮25%,兴业银行的上浮区间介于25%-40%之间,也是看客户资质,平安银行、光大银行二套上浮都处于25%-35%之间,华润银行直接上浮35%。

一位银行信贷部门负责人表示,现在尚未拿到新的执行标准,但是预计银行的自主权会加大,“对于优质客户的利率加点和普通客户的加点可能会拉得更开,以前购买理财产品、保险有优惠的可能也继续,但是要求更严格,因为年底也是银行额度比较紧张的时候。”

粤东世联行总经理周玉仁对此称,利率市场化可能给了银行更大的空间,执行后,惠州利率的浮动空间可能更大。

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