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警惕房地产市场金融化风险 专家:整体可控

2019-09-04 09:30:48 作者: 来源:经济参考报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心日前在京发布了《中国住房金融发展报告(2019)》。报告称,落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的住房市场定位,需要沿着两条线展开工作:一条是落实“住”,就是要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度:另一条就是抑制“炒”,那就需要建立支持房地产市场可持续发展的长效机制。这两条线都与有效的房地产金融体系密切相关。

  报告认为,我国住户部门的房贷金融风险整体可控。尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较来看,我国整体和一线城市都处于高位,但是,从贷款偿债率指标来看,2018年的5.5%则明显标识着偿债压力较小。究其原因,一方面,在我国房贷大规模发放的年代,房价总体处于历史低位,此后房价上涨,提高了住房的重置价格,客观上对偿债形成“保护”;另一方面,我国居民储蓄率一直较高,拥有足够的金融资源支撑还款。然而,值得注意的是,2016年以来,居民杠杆率的急剧攀升和居民储蓄率随经济下行而开始下降,在减缓房价上升压力的同时,也给未来房地产市场的发展投上了一抹清淡的色彩。

  报告同时指出了房地产开发企业蕴含的金融风险。一方面,自实施去杠杆政策以来,它们的资产负债率和杠杆率从未下降;另一方面,尽管这些企业的销售利润率还在上升,但净资产收益率已露下降之疲态,房地产企业的盈利正在被高额债务侵蚀。

  国家金融与发展实验室理事长李扬表示,传统上最“实体”的房地产市场,如今已开始大规模地金融化。房地产市场的金融化,不可避免会带来新的风险因素,为了有效管理这些风险,我们必须未雨绸缪。管理房地产金融风险最关键的是如下两条:

 第一,金融创新不可过于复杂,新产品的风险要充分揭示,而且要易于理解。2008年美国次贷危机中,所涉贷款的规模自身并不大,却产生如此恶性的影响,重要原因之一,便是产品过于复杂化:其一,结构化分档之后,优先档和劣后档之间的违约相关性并不真实,危机发生前, 这一参数都是基于模拟结果得出的,蕴含的违约风险不清,当然就很难指望提出有针对性的监管和救助措施了;其二,证券化之后, 市场并不清楚新的证券交易的网络结构,雷曼的倒闭,正可归因于监管当局对其在做市商中的系统性重要性地位无所了解;其三,市场对移动互联背景下信息传播模式的理解不够深入,这还有待传媒理论的深入研究。

  第二,金融创新应置于监管之下。脱离监管是美国次贷危机发生的重要原因。危机前,房贷一级市场中前十大次贷放款机构(约占次贷总份额的59%)都不是联邦住房贷款银行系统的会员,因此脱离了联邦住房金融委员会的监督;二级市场中约20% 的抵押支持证券不在联邦住房企业监督办公室的监管之下,而它们大部分都是次级贷款支持证券。危机后,美国当局采取了扩大次贷支持证券购买比重的紧急措施,对稳定市场发挥了积极的作用。这说明,在提高监管体系有效性的同时,还应当尽可能扩大监管的覆盖范围。


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