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惠州楼盘冷热不均价格涨跌互现 差异化调控作用显现

2019-11-22 09:27:08 作者: 来源:惠州日报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间
【文章摘要】云波诡谲的市场,扑朔迷离的行情,最近的惠州楼市,没有一双“火眼金睛”还真是看不清。

云波诡谲的市场,扑朔迷离的行情,最近的惠州楼市,没有一双“火眼金睛”还真是看不清。若说它热,很多楼盘门可罗雀、冷清度日,销量一路挂绿;若说它冷,又有多个楼盘需托关系,才能选到一个好楼层。而在冷热难定的同时,价格也是涨跌难评。若说它涨了,很多楼盘让利促销不断加剧,个别楼盘价格更是回到两年前的水平;若说它降了,又有很多热销楼盘保持坚挺价格,个别楼盘备案价更是须臾破两万元。

对于这个现象,有业内人士分析,如今的惠州楼市很像一个哑铃状市场,区域分化、项目分化加剧,“处于两端的楼盘日子相对好过,中端楼盘日子难熬。”也有业内人士认为,楼盘价格有涨有跌,行情有冷有热,正是还市场以市场,让产品自己说话的实际体现,也是价格监制差异化调控作用发挥的结果。

看不清!

一边优惠促销狂加码

一边备案价格刷新高

进入下半年以来,随着供应量的急剧增加,以及因融资渠道受限而导致的房企资金压力加大,“打折促销”成为楼市的高频词汇,且随着年终业绩压力的加剧,打折促销的力度也在不断加码。

以“双十一”前后的楼盘促销信息为例,新城香悦澜山、时代倾城等给出92、95折等不同程度的低折扣优惠;海伦堡熙岸、经达御金湾、蜜糖小城4期、海伦潼湖国际、奥园天翔誉峰等都推出了特惠房源;领地蘭台府、星悦花园、浩创果岭上院、方圆东江月岛、华廷悦府等都推出了低首付活动,在1成首付、1.5成首付的基础上另有免息优惠活动;另有金盛丽景、新力城、佳兆业东江新城等楼盘推出购房送装修、送物管费等活动。

记者统计后发现,隐藏在这些低折扣、特惠房源、低首付、送装修、送物管费背后的,是惠城区有楼盘房价重回9字头,是博罗有楼盘房价回到6字头、5字头,是仲恺有楼盘房价回到7字头、8字头。

如果只看这些优惠促销信息,很容易让人产生“楼市像现在的天气一般,开始凉凉”的错觉,但近段时间几个不同区域的楼盘备案价从14000元、16000元到20000元一路飙高,创下各片区备案价新高的消息,又让人已然看到楼市行情不断看涨的迹象。

特别是近几日金山湖片区某楼盘备案价破两万元的消息,更让人对当前的楼市产生了雾里看花、眼花缭乱之感。

购房者何云娟就表达了自己的迷茫心情。“之前看到很多楼盘都在打折,想着再等等,怕买了又降,吃亏了。可是这几天看到一些楼盘的备案价高了那么多,又担心房价会涨。真的不知道是买好还是不买好。”何云娟称。

看不懂!

有盘冷清度日卖不动

有盘价格坚挺没楼层

除了房价涨跌难定让购房者一头雾水之外,一些楼盘冷热不均也让购房者摸不着头脑。购房者许先生欲买金山湖片区楼盘未果之后,难以置信地说,“不是说现在开发商缺钱,房子都在优惠促销吗?为什么我想挑个好点的楼层都不能如愿,价格还一点优惠都没有?”

有同样困惑的不止是许先生。购房者赵曼曼在对比了水口、金山湖以及惠博片区的几个楼盘后,用如出一辙的语气说,看了几天的楼盘,冷的冷死,热的热死,真的很奇怪,“有的楼盘,停车场一辆车都没有,营销中心很冷清,楼层任选;有的楼盘,工作日内也很热闹,价格一点商量的余地都没有,楼层没得选,还不一定买得到。”

“同样的市场环境和政策背景,为什么楼盘之间会这样天差地别?”多位购房者不解地问。

对于购房者的困惑不解,惠州天策行总经理李建峰总结认为,当前惠州楼市正处于两极分化的态势,且有加大趋势,“市场在分化、区域板块在分化,项目也在分化。这种分化,有点像哑铃状市场,两端需求大,中间需求小。”

他分析,市场经过9、10月份的需求消化后,购买需求不断减少,只剩下两种客户。一种是经济条件较好,对产品品质要求较高的高端客户,他们精挑细选,一直在等自己喜欢的优质盘;还有一种就是经济条件较弱、收入比较低的低端客户,一直在等远郊楼盘降价促销,“从目前的市场情况来看,走量比较好的正是一些高端优质盘和低端优惠盘。那些地段一般、产品一般且价格又不便宜的中端楼盘,比较难卖。”

“中端楼盘,高端客户看不上,低端客户又买不起,加上前两年旺季行情消化了大量的中产阶层客户,造成目前市场上中端客户较少,缺乏购买需求。”李建峰建议,中端楼盘可适当降价促销,争取低端客户,“不过,由于当前市场较冷,分化行情估计也就持续至11月份。等到12月份部分购房需求消化后,市场会进入横盘时期,那时又会有更多折扣促销出来。”

看明白!

回归市场,让产品自己说话

采访中,多位业内人士也结合当前的政策背景,对“一边优惠促销狂加码,一边备案价格刷新高;有盘冷清度日卖不动,有盘价格坚挺没楼层”等购房者“看不懂”的市场现状加以分析。

仲恺区某楼盘销售顾问叶先生认为,集多重优势于一身,惠州无论是从发展前景来看,还是从当前的房价水平来说,热点区域价格破两万元都是迟早的事,“只是因为现在很多楼盘都在优惠促销,大家觉得意外,一时间难以接受罢了。”

“有的楼盘价格跌了,有的楼盘价格涨了,这很正常,符合市场规律。”业内人士吴先生认为,优质楼盘价格适当涨一涨,位置偏远的楼盘价格适当降一降,正是还市场以市场,让产品自己说话的真实体现,“实际上,这也是差异化价格监制机制的应有之义。”

在吴先生看来,以前“一刀切”的备案价监制机制,对稳定市场秩序,维持供需平衡的确发挥了重要作用。但随着市场的发展,原有的价格监制机制弊端不断显现,特别是对住宅品质产生较大影响。一些企业受限于利润空间,减弱了推陈出新和提升产品品质的意愿,更有甚者,个别企业为降低开发成本,导致大量低品质项目出现,不利于住宅市场高品质多样化发展,“优化价格监制机制,进行差异化调控,更具灵活性和精准性,对地段好、品质佳的项目适当放宽备案空间;而对位置偏远、品质一般的楼盘严控备案价,这样更有利于市场向品质化方向发展,也更有利于引导购房者理性消费。”

业内人士周先生则认为,对当前楼市而言,个别楼盘备案价创下新高,其象征意义大于实际意义,“在当前供应量加剧、房企资金链紧缺的背景下,楼盘即便备出高价,短期内也不太可能按照这个价格销售。因此我认为,个别楼盘备出高价,更多的意义是给市场以信心,表明惠州未来发展可期。”

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