深圳东莞房地产调控升级 惠州14天卖了8100多套房

2020-07-28 09:02:07      来源:惠州金裕星河丹堤供稿      作者:

摘要:

深圳超5成需求被抑制,东莞调控升级,惠州要笑了?14天卖了8100多套房。

最终,东莞的靴子还是落地了,7月25日凌晨发布了楼市调控新政,一是二手房开始限购,之前二手不限购,二是取得房产证3年之后才可以销售,之前是2年。

东莞这个操作,无疑会击退不少客群。网友表示,现在深圳、东莞都出手了,隔壁的惠州要笑了。

事实是,7月第三周(7月13-19日),根据世联行数据,惠州7天商品房成交了4066套房,同比上升 52.40%。7月第4周(7月20-26日),根据惠民之家的数据,惠州三县四区一周的网签量在4084套。看来两周时间,惠州成交了近8150套房。


而且就在昨天,惠州高铁北站的金裕星河丹堤,2小时内成交近20套,不得不说,市场反应就是这么迅速。

7月26日金裕星河丹堤现场

深圳、东莞都升级楼市调控后,有几个问题就必须要重视起来:

一是楼市格局会发生怎样的变化?

毕竟上半年即便经历了疫情,湾区楼市依旧表现强劲,且多城出现价升的情况。但现在深莞都调控了,加上又有全球流动性充盈的大背景存在,楼市下半场会怎么走?

二是趁着“深八条”这道防水墙竖起,买入深圳周边城市是比较好的时间窗口吗?

毕竟上半年临深片区的深圳客涌入明显,例如惠州,据乐有家数据,惠州上半年楼市成交中深圳客占比达62%,相较往年有明显的所上升。现阶段深圳“新八条”出台,深圳客外溢会加速吗?

三是究竟临深哪里才是最佳切入点?

毕竟临深包括南沙、东莞、惠州、中山、珠海等地,都是当红炸子鸡,现在东莞又调控了,这种情况下,资金寻找新窗口又该遵循哪些原则?

PART.1

50%以上购房需求被抑制

深圳下半年约3万个购买力被堵死

最近一段时间市场变化很大,十天之内,深圳、东莞升级楼市调控,尤其深圳的“新八条”,可谓拳拳重击,直接改变了市场格局,那么接下来楼市会怎么发展?

《深圳壹地产》、《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家--陶文杰表示,此次深圳“新八条”总结下来就是:十面埋伏、四大皆空。

所谓十面埋伏,是指这次调控从行政、金融、税收、信息公开等各方面全面围堵,精准打击、不留漏洞,显示了政府这次调控楼市的坚决态度。

四大皆空,则指之前投资者惯用的离婚结婚、入户、小孩、老人随迁等四大买房渠道,全部被堵死。


图源网络

这对深圳需求的打击是巨大的,根据最近一些开发商、代理机构做的客户盘点发现,至少有1/3到1/2客户失去名额,再加上首付增加、税费增加、观望情绪等影响,保守估计5成以上购房需求被抑制了。

例如光明某新盘,新政前蓄客约3400批,新政后约1200批,整体下降约60%;西部某新盘,新政前蓄客约4500批,新政约2000批,整体下降约55%;龙华某新盘,新政前蓄客约2500批,新政后约1500批,整体下降约60%。

影响超过50%,同样意味着数千亿资金或被限。

因为2019年深圳一二手房共成交12万套,今年上半年,深圳一二手成交量已突破6万套,所以就算按常规行情2019年的数据推算,今年下半年深圳本来至少会产生6万个购买力,但现在可能有50%以上的人买不了了,意味着下半年至少有3万个购买力被堵死。

再按照搜狐焦点公布的深圳6月均价74929元/平计算,如果平均买一套100平的户型,算下来,这部分被限购的购买力可能达到了2250亿,相当于一年4500亿楼市购买力被限制,按3年算的话就会有上万亿的需求。

所以,深圳这次调控带来的影响是巨大的。

临深楼盘周末现场,深圳新政后临深市场反应迅速

PART.2

数千亿资金将流向何方?

再等3年或者5年才出手吗?

那么,约3万个购买力被堵死之后,他们会再等3年或者5年才出手吗?

肯定不会,因为今年是一个全球大放水,货币加速贬值的环境,有钱人的钱放在手里是很慌的,会催生出强烈的避险需求。

首先,今年最大的形势是疫情,直接导致全球大放水,证监会主席易会满在公共场合表示,全球流动性充盈泛滥是大概率事件。

流动性泛滥会导致什么呢?结果就是优质资产荒,简单说各类硬资产会大幅上涨,而按照马光远的观点,货币放水不会亚于2008年,通胀买房是最安全的。

各类资产历年收益图(2003-2018)

其次,经济形势复杂,不确定性强,这从余额宝也可以看得出来,前几年是6.8%的收益率,现在只有1.2%左右。

因此,在这种背景下,资金会自我寻找出路,尤其今年,这种保值增值的需求会非常强烈,像美国的优质资产特斯拉,从3月份350涨到接近1800,涨了5倍。

那么,数千亿的购房需求,在深圳市场得不到满足,资金未来将流向何方?又该如何去突围?

陶文杰表示,未来可能在四个领域有机会:

第一,在深圳如果要买的话可以买核心区域、热点片区的公寓,比如前海、香蜜湖、深圳湾的公寓,依然可以买。

第二,临深楼市,考虑靠近深圳的东莞、惠州。不过东莞刚刚限购,二手房也不能买了,只剩下惠州,临深楼市惠州是一个出口,接下来几个月会看到惠州楼市可能会继续往上的走势。

第三,零深楼市,主要指珠江西岸,比如靠近深圳前海、大空港区域的南沙、珠海。

第四,小产权房,不需要名额,但这是灰色地带,不适合大多数人。

相信大家已经注意到了,深圳“新八条”后,深圳的公寓和临深的住宅反应最强烈。

一方面深圳的公寓立马火了,前海嘉里中心开盘就卖完了,就连沙井某项目有客户一次刷了10套。与此同时,临深住宅爆了,高压政策一出,深圳购买力加速外溢。

据统计,新政后首周(7月13-19日),惠州7天成交了4066套房,上周(7月20-26日)网签量也达到了4000多套;南沙也热闹起来了,来访量、成交量明显增多;东莞多盘调价,塘厦项目都要靠抢了。

惠州楼盘周末现场

国家高端智库CDI资深研究员、中国城市经济专家委员会副主任--宋丁表示,现在深莞两地都调控了,过去准备要外溢的,加上这次被迫外溢的,加在一起就是滚滚洪流,对临深无疑是一种利好。

PART.3

5条高铁线、超过10个高铁站

有望搭载这座城市奔向万亿俱乐部

问题来了,如果深圳购买力外溢到临深,寻找新窗口时应该遵循什么原则?

大家要牢记一点,大湾区的融合主要是靠轨道和枢纽,因为大湾区9+2城市之间核心区域的距离是60-100公里,要实现1小时或半小时交通圈,必须靠轨道交通,轨道交通最重要的就是枢纽站。

实际上,大湾区在国家高铁系统中具有重要地位,今年有10条高铁在建、将建,铁路(城际)线网呈“四向拓展、三极三轴放射”的总体格局。

而且轨道交通来带的价值不言而喻,就如同当初深圳北站的建设,不仅改变了深圳城市的布局,同时给龙华北站片区带来了巨大的发展价值。

所以,如果要投资大湾区的房产,就要看轨道交通,看枢纽站。

宋丁表示,若按照这个原则,会发现目前临深的惠州就是实实在在的一座高铁城,因为据统计,除规划建设的广州至河源、深圳至汕尾高铁经惠州,加上已运营的厦深高铁、在建的赣深和广汕高铁,惠州有望拥有5条高铁线、超过10个高铁站。

这个量在全国城市里面是不多见的,惠州无疑是大湾区高铁战略的重点城市,更是平衡大湾区东西力量配置的关键,在大湾区连接粤东、粤北以及闽赣地区重担当枢纽门户。

最值得注意的是,宋丁认为,高铁有望搭载惠州奔向万亿俱乐部。

目前深圳、广州GDP都超过了2万亿,临近的佛山和东莞GDP也都攀上和接近攀上万亿规模,再下来就是惠州GDP4177亿,名列广东第五,其他城市都在4000亿以下,有的甚至低于1000亿,广东城市未来再进入万亿俱乐部的希望就寄托在惠州身上了。

而这中间,高铁的作用不可忽视,抓住高铁,就等于抓住了惠州城市再突破的核心动能。

图源中商产业研究院

PART.4

另一个深圳北在惠州高铁北站

两高铁+两轻轨+三地铁

尤其是惠州高铁北站的建设,从根本上提升了惠州在大湾区的战略地位,而且在宋丁看来,惠州高铁北站就是大湾区东岸崛起的另一个深圳北。

一方面,惠州高铁北站是一个大枢纽,政府投了30多亿来建设,将成为大湾区三大高铁站之一,规模达到了7台16线,仅次于深圳北站既有11台20线的规模,这里将实现“高铁+城际+地铁”的立体交通枢纽构造,包括两条高铁、两条轻轨、三条地铁,是未来惠州的城市门户,也是融入深圳对接深圳最重要的站点。

惠州高铁北站线路示意图

其次,惠州高铁北站还是开放式的,与大湾区各个重要城市都有重大的关联作用,这点和大湾区枢纽中心的深圳北站也很像,未来在香港、深圳工作,来惠州生活或将成为现实。

另外,惠州高铁北站是有大规划的,这点和深圳北站很像,规划44万平方公里、居住人口42万,正是朝着集交通枢纽、科技创新、商贸物流和人居休闲于一体的现代新城迈进的,可以说是大湾区东岸崛起的另一个深圳北站。

惠州北站片区城市设计意向图

再者,惠州高铁北站,还是以轨道交通为依托的超级品质生活地,形成博罗生态、汤泉、白石、金源、麒麟山等5个居住组团,目前来看有7个绿地公园、32所中小学,可以说这里的生活配套、绿化、生活品质都是一流的,将成为与江北和惠城南站新城片区并列的惠州三大城市核心区之一。

惠州高铁北站整体鸟瞰图

陶文杰也表示,惠州高铁北站不是一个单纯的高铁站,是具有战略地位的交通枢纽,是惠州最重要的枢纽站,它甚至比惠州南站更重要。

因为整个惠州和广州、深圳连通的城际轨道只有9条,但其中4条通过惠州高铁北站,包括赣深高铁、广汕高铁、莞惠城际北延线、深惠城际。

图源南方+

而且赣深高铁、广汕高铁明后年陆续通车,基本上20分钟就可以到深圳北站了,35分钟可到广州天河、50分钟可到香港。所以,惠州高铁北站这个地方是惠州最重要的交通枢纽。

赣深高铁线路示意图

PART.5

2站3万、3站6万、4站10万+

北站新盘2小时成交近20套、当天热销9成

我们知道,当初的深圳北站,让曾经的福田“后花园”,转变为如今的“宇宙中心”,龙华北站周边的新房也到了最高10万+/平的高价。

那么,目前惠州高铁北站有怎样的价值空间?

不妨先来看看高铁开通给区域带来的影响,或许更能看懂惠州高铁北站价值。

比如深圳北站,开通之前房价是1万,开通之后7万,现在深圳北站中心区域12万,带好学校的是12-14万;广州南站,开通前1万,开通后3.9万;惠州南站,开通前4千,现在2万,基本上是5倍的增长。相比之下,目前惠州高铁北站片区,大概1.2万左右。且不说高铁开通后带来的增值,就算现阶段看,2站距离的塘厦已经奔3了,3站距离的光明普遍去到6万,4站距离的深圳北站去到了10万+,惠州高铁北站的价值空间自然是看得到的。

至于这个价值什么时候兑现,有两个关键节点:

一个是时间节点,明年开始会有一个促进的作用,因为赣深高铁会开通。当然,后续还要看深惠城际、广汕高铁,莞惠城际这些铁路的开通情况,尤其是深惠城际,因为这条线路连通的是深圳非常繁华的区域。

另一个是接下来政府在这一片的继续投入,包括拍地和引入产业的情况,惠州高铁北站这一片的规划类似CBD,北站东边有一片商务区,如果高铁开了之后就可以引入相关的企业。

其实大家是能意识到惠州高铁北站价值的,金裕星河丹堤就是典型案例,昨天短短两小时成交了近20套,深圳新政的第一个周末,新品加推当天更是热销了9成。看来惠州高铁北站已成为时代风口下新的标的。

7月26日金裕星河丹堤现场

至于置业者为何对金裕星河丹堤下手,主要是项目有四个优势,这也恰好是置业惠州高铁北站、选择优质资产需要注意的四点。

第一,看地段,当选核心区轨道物业。而金裕星河丹堤距离惠州高铁北站直线距离约1.5公里,片区还有三个高速口,以及门口明年通车的金泉路,届时仅需10分钟可达江北CBD,这是交通上的优势。

第二,看环境,尤其后疫情时代,更注重居住环境。而金裕星河丹堤本身是容积率仅1.63的低密社区,二期更是斥巨资打造5万㎡汤泉主题园林,周边还有象头山、3000亩18洞国际标准高尔夫球场,以及小金河湿地公园(规划)等7大生态公园环绕,这是环境上的优势。

项目实景图

第三,看规模,首选大社区,因为大盘自身能完善一些自我配套。而金裕星河丹堤作为惠州高铁北站的大盘,总建面约180万㎡,拥有约6.5万㎡COCO商业体,以及私家高端汤泉会馆、400米夜光跑道、900㎡大型泳池、1.6公里的香樟大道,这是配套上的优势。

第四,看教育,毕竟未来教育资源是越来越紧缺的。而金裕星河丹堤目前规划引入9年制品牌名校,还有2所幼儿园,基本上能满足社区从幼儿园到高中的优质教育,这是教育上的优势。

项目鸟瞰图

除此之外,我们注意到,金裕星河丹堤户型设计也是吸引置业者的一个点,本次新推热销的B4栋高层新品组团,为超拓N+1户型,具有超高实用率。

目前在售的85㎡做到了三房、客厅3.7米开间设计,120㎡为四房、南北双阳台、客厅4米开间,135㎡则为五房、四开间朝南、客厅4.2米开间。

户型图

与此同时,C6栋墅院洋房,一梯两户,超拓N+1户型,南北通透、超阔三阳台设计,具有超高得房率。例如洋房119㎡有3个阳台,能做四房设计。

另外底叠买一层享三层,前后双花园,停车入户,例如144㎡带有前后两个庭院,内部3阳台设计,南面四间卧室全飘窗设计,且带多功能空间。

实际上,如果从进驻的开发商看,目前惠州高铁北站区域已经形成一个大规模集团开发的态势,星河、保利、中海、万科、中洲等等都已经在这里抢地开发,能扎堆开发,说明大家对这个区域价值是认可的。

图源网络

值得注意的是,进驻的开发商已收获了一定红利,包括金裕星河丹堤项目,2018年9月二期开盘时,高层住宅房价不到9千,现在已经接近1.2万,算下来不到两年时间涨了将近35%。

这也说明,高铁带来的区域价值兑现,同样会慢慢复刻在惠州北站身上。

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