大咖论市| 深耕大湾区房企 未来业绩有机会“弯道超车”

2021-01-14 09:25:06      来源:惠民之家      作者:彭斌

摘要:

未来,对于在大湾区和长三角等区域已经实现深耕布局的区域型房企会有更好的发展机遇和发展空间,有机会实现“弯道超车”!

编者按:

2020年,我们猝不及防,从灰暗中走来,但终披光芒,迈进2021。

过去需要总结,未来需要开启,复盘过去,才能更好洞见未来。

2020年的楼市早已尘埃落定,2021年市场到底是迎来一个大反转?还是进入一轮更新的调整?

思想和智慧的碰撞,无疑是最好的钥匙,且待惠州地产界的意见领袖、行业先锋论道,一起在不确定中,寻找更多的确定性。

#大咖论市# 系列之

看似花团锦簇,实则暗流涌动

过去的2020年注定不凡,在突如其来的“新冠疫情”中开局,之后房地产市场快速上扬,快速出台“三道红线”以及最后一天颁布的“限贷令”,使这一年或许会成为房地产发展史上具有转折意义的一年。

“三道红线”“限贷令”是维稳的具体措施

从中央多次强调“房住不炒”和“因城施政促进房地产市场的平稳健康发展”看,政府对于房地产行业的态度,稳定还是第一位的

“三道红线”和“限贷令”可以看作是维稳政策的具体措施。“限贷令”基本控制了整个房地产行业的增长与国民经济、社会收入和居民储蓄等基础经济指标的增长相匹配。“三道红线”更是控制了房企的杠杆率,房企的业绩增速也将被限制在低位,2021年以后恐怕难以再出现40-60%的复合增长率。对于已经进入低利润的房地产行业来说,未来势必进入低增长时代。

房企提升集中度 带动业绩增长

在新的金融监管政策下,房企对于高周转的要求会进一步提升,因此,房企会通过集中度的提升来带动业绩的增长

一方面,房企如之前一样通过合作、并购等手段提升市场集中度,加速行业洗牌。

另一方面,房企会加大在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、政策红利高的区域布局,提高区域集中度,实现周转率的进一步提高。未来,对于在大湾区和长三角等区域已经实现深耕布局的区域型房企会有更好的发展机遇和发展空间,有机会实现“弯道超车”!

此外,已经布局非房业务实行多元化发展的房企也将具备更多的发展空间和发展机会。

惠州新房成交量已牢牢占据大湾区NO1.

在这样的背景下,2020年大湾区的房地产市场分化明显。深圳、广州和东莞等核心城市即使在调控政策加码的情况下成交量同比上涨依旧明显,广州新房成交量更是创近五年新高。惠州的房地产市场在深莞穗等核心城市的带动下,以及大湾区产业、交通等政策红利的促进下,尤其是在深圳、东莞限购政策升级后,新房成交量高位拉升、快速上涨,全年新房成交量突破1600万平米,创历史新高。由于受限价和限签等政策的影响,实际成交量还应高于上面统计的数据,预计在1800-2000万平米之间。

目前,惠州新房成交量已牢牢占据大湾区第一的位置,超过第二名佛山20%以上,未来这一差距会将继续拉大。因为惠州已成为全国购房客户选择置业的城市之一。自2018年以来,惠州新房已经逐步形成本地内生需求型客户群体、临深莞穗挤出型和投资型客户群体、外省市“候鸟型”和投资型客户群体,这三大客户群体“三足鼎立”的局面。

惠州土拍 城市更新和村企合作占比近60%

正是基于以上的原因,从2016年开始各品牌房企陆续进入惠州市场,现大部分已完成项目落地和初步的布局,这也推高了土地市场的热度。2020年,惠州全年经营性土地成交量近600万平米,创历史新高。在高企的数字背后,我们也发现城市更新和村企合作占比近60%,不设置条件的传统招拍挂约占四成,可见房企获取土地的难度在加大,这也是单价地王频现的一个主要原因。

惠州不同区域房企获取土地的方式也分化明显。大亚湾几乎无新增土地供应,只能以合作或者收并购的方式获取土地;惠阳区几乎全部通过村企合作的方式获取土地;仲恺高新区城市更新方式获取的土地的比例超七成,全年成交逾200万平米的城市更新土地,未来2-3年势必集中供应,竞争压力凸显;惠城区以产业导入方式出让多块土地,其中不乏金山新城等热点区域的地块,未来势必成为城市核心区域土地出让的新趋势。

近三年全市新房成交量排名前二十的房企的市场份额超过五成,2020年全年拿地排名前二十的房企获取土地总面积超过七成,未来2-3年惠州的房地产必然会形成寡头垄断的局面。

2021年,方直集团将开启“二五”规划,以广州、上海双总部模式促粤港澳、长三角等区域发展,将一如既往地深耕惠州,全面提升产品综合竞争力,提速房地产开发的主营业务。同时,在主营业务的带动下,大力发展非房版块,在文旅、新能源等领域推出成熟模式,推动新兴产业的进一步发展,共同实现2021的超越远航!

(文/彭斌 作者系方直集团助理总裁、方直学院院长)



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