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房地产中介公司和中介从业人员职责是什么?

2010-09-27 作者: 来源: 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

1.房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺

(1)利用网络优势,提供优质及多元化服务。根据顾客的需求,在市场上物色适当的房屋供顾客选择;或积极向买家推荐顾客所提供的房屋。

(2)中介公司及其从业人员在提供中介服务过程中,不应参与炒卖楼宇,不吃差价。不会一见好盘就自己买,而会把好盘优先向广大顾客推介,并协助租赁(或买卖)双方以最合理的价钱最快且顺利地达成交易。

(3)尽量提供有关房屋的资料及市场最新信息予顾客参考。如顾客放盘,中介公司会将顾客所提供的房屋资料妥善保管,不擅自、随意泄露出去。

(4)安排顾客实地视察,以作比较。如顾客放盘,无论是否有人看楼或还价,及时将最新市场情况向顾客反映。

(5)公平公正,尽力协助买卖双方讨价还价,促使双方协商一致,并签订《房屋租赁/买卖合同》。

(6)在买卖双方签订《房屋买卖合同》前,中介公司会查证卖方真正身份及产权情况,并将其告知买方。

(7)根据客户需要,为其提供代收代管楼款的服务。中介公司会设置独立的银行账户用以处理顾客的款项,确保楼款存取安全及完全用于相应的交易程序,绝不挪作其他用途。

(8)根据客户需要,协助顾客完成买卖过程中的各项手续,包括银行按揭、测绘、查册、递件、过户、领证等一系列手续。

(9)收费明码实价,除在各项文件/协议上清楚列明的佣金及协办交易费用外,不会再收受其他利益。

(10)开具正式佣金发票,代收订金或楼款的,开具收据,保障并确认代收客户的一切楼款。

(11)设立客户服务热线,认真听取顾客的建议及投诉,独立调查,严肃处理;并在需要时正式对外公布处理结果。

   

2.完善的房地产中介机构应具备的条件

(1)客户网络广泛、各类盘源丰富,拥有广泛的客户网络,丰富的盘源,拥有一批固定客户,从而保证中介公司业务的顺利展开。

(2)地铺式连锁经营。为吸引客户,占领市场,中介公司往往会拥有为数不少的分行,地点遍及市内主要住宅区、商业区,客户可任意选择到其任何一间分行咨询地产相关事宜或为自己提供服务。

(3)人员素质高、成交速度快。中介公司旗下汇聚大量房地产精英,人均学历水平在大专以上,所有人员持证上岗。为从整体上提高业务员的专业素质,中介公司建设了内部专业培训系统,聘请具有丰富地产从业经验的导师对业务员进行上岗、在职、进阶、个人提升等一系列培训,着重理论与实践相结合,注重员工的工作经历与心态之共同成长,给予员工广阔的发展空间,全面提升业务员的服务心态及营销技巧。高质素的专业人才,使快捷成交有保证。

(4)提供完善的售前、售后服务。中介公司除努力摄成交易外,还致力于为客户提供多元化的售前指导及售后跟进的服务,包括提供免费查册、免费刊登广告;代办查册、测绘晒图、银行按揭、交易过户、租赁登记、税务申报、电信业务及安居琐事等。

(5)提供正规、专业的业务咨询。中介公司会长期聘请熟悉房地产法律、法规的律师、房地产专家等担任顾问,为客户提供有关地产方面专业、规范的咨询服务,协助解答顾客购/售房前后的种种疑惑。

(6)强而有力的后勤支援。为配合各营业部门的业务运作,中介公司会成立信息工程部、市场部、客户服务部、企业传讯部等后勤部门,以协助配合前线部门的高效运作。

(7)完整的房地产资讯网络平台。为更好地处理业务信息,中介公司斥巨资装设电脑信息管理联网系统,率先建立起企业内、外部资讯网。对内通过网络平台,将分布于市内不同地域的分行盘源资讯汇集及进行实时交换,为客户提供最快捷、最准确的盘源信息;对外资讯网则着眼于为公众提供房地产方面的信息服务,搜集并发布楼市各类楼盘的资讯,分析预测市场动态,公开内部及市场上的成交案例等资讯数据,努力推动房地产市场信息向规范、有序、透明发展。

 

3.客户在接受中介服务时的权利义务

(1)买方有权到房屋所在地作反复实地视察,以作比较;

(2)买方有权了解房屋产权状况及业主的真正身份;

(3)卖方有权选择一盘多放及最终由哪间中介公司成交;

(4)卖方有权选择出价最高的买方成交;但收取定金后卖方反悔的,需赔偿原买家定金及经纪的佣金损失。

(5)客户有权要求经纪人明确解释合约条款的内容,尤其是价格、面积、付款方式、交楼状况及交易时间等主要条款,避免产生歧义。

(6)客户有权不签署没有对方姓名的买卖合同及要求买卖双方当面签约。市场上有不法中介公司利用顾客的信任,与买方或卖方单方签约,隐瞒买方出价或卖方售价,从中侵害顾客利益。

(7)客户有权要求签署具有明确成交期限的买卖合同,避免中介公司或其他炒家,利用签署临时买卖合同至买卖正式递件前这段时间,将房屋转售第三方。

(8)客户应避免全权委托包括中介公司在内的其他人,全权代理出售/购买房屋的事宜。因为受委托人可能会利用顾客的信任,利用顾客的授权,损害顾客的利益。

(9)客户除支付中介佣金外,无须支付如睇楼费、饮茶费等额外费用;但睇楼、交易过程由顾客引起的费用例如交通费等由顾客自行支付。

(10)客户应尊重中介公司和从业人员的劳动,为其提供的服务支付相应

费用。

(11)客户不应私下或通过其他中介公司与原中介公司介绍的客户接触,

以图自行交易,避付佣金。

(12)对中介公司所提供的房屋资料保密。

4.中介服务小常识

(1)房地产中介公司是中间人而非代理人

在广州的二手市场中,业主有自由选择不同中介公司作一盘多放,租客/买家也有自由同时在几家中介公司物色物业。中介公司与顾客签署的书面委托书,只是确认顾客欲透过中介公司购买或出售物业的愿望,所以中介公司处于买卖双方的对折点上,基本上只扮演中间人的角色,主要的功能是积极配对及撮合双方交易,并从双方处收取佣金,而非真正的代理人。经纪只能尽量公正,而不是维护其中一方的利益。

(2)市场在不断变动,成交后价钱亦会增加或减少

    中介公司承诺会把手头上最便宜的物业介绍给顾客,亦会把出价最高的顾客介绍给卖方。但不能保证成交后价格不再增加或减少。价钱的合理性只存在于成交的一刹那。顾客不能期望中介公司为其促成的价钱永远是市场上最好的。

(3)中介公司不炒楼,但市场上有炒家

 中介公司本身及从业人员在提供中介服务过程中,不得参与炒卖活动,但难保买家会在签署临时买卖合同后至交易递件前的这段时间内转售。

(4)广告只属邀盘而非实盘

    由于大多数业主有可能一盘多放,顾客看到广告时,房屋是否己被其他中介公司成交或者卖方是否已经改动价格等情况,需再联络卖方了解情况。未签合约前,业主多不肯对出售的条件做出坚实的承诺,经纪出广告只属盘源信息发放及邀盘,即邀请顾客出价,然后去和卖方洽商。广告上所示的价钱,只是经纪提议的谈判起点,并非业主的承诺。

(5)业主会反价,买家亦会反悔

在谈判中买卖双方的口头承诺,都不宜作准,双方可能只是在测试对方底价。经纪所作的只是在双方的底价符合时,落实双方签约,把协议确定下来。签订《房屋租赁/买卖合同》前,出现卖方反价或买方反悔的情况绝不出奇。因此不可能要求经纪在这谈判过程中.对买卖双方的反悔情况负全责。

(6)临时合约的功用及局限

    房地产市道变化迅速,要是不签署临时合约,等买卖双方办妥测绘、银行按揭申请、相关文件资料准备等手续后才签署正式合约,很多时其中一方己改变初衷,以至无法交易。故在双方达成协议的一刹那,把协议的内容以文字记录下来非常有必要。但此时产权资料是否清晰、按揭是否可申请、贷款额是多少、房改房单位是否同意出售等,种种情况尚未可知,要把临时合约订成一份必卖必买的合约也不实际。所以中介公司用的临时合约是一份有限权责的合约。买方只要放弃临时定金,赔偿经纪损失(该项交易经纪可收得的总佣金),就可以不再履行买卖合约。卖方亦可在双倍退还定金,赔偿经纪总损失之后,退出买卖。这样双方的权责相等,可算相当公平。双方如不想交易告吹,可增加临时定金的数量,但这样风险亦随即增加。临时定金怎样才算合理,应由买卖双方自行协议,通常临时定金都在壹万元以上。

(7)经纪非万能,社会有分工

    房地产交易涉及的知识面非常广泛,包括法律、测量、估价、城市规划、建筑及财务等。经纪对这些方面的知识都应略有所知,但却决非专家。经纪提供的意见只宜作参考,不宜作最终决定依据。如有需要,应找有关的专业人士,如律师、估价师、城市规划师、建筑师或会计师等提供专业意见。

(8)中介公司只介绍,不指定

    为方便顾客,中介公司的员工或会向顾客提供一些银行、律师以至装修公司等的名单以备顾客参考。但中介公司不得指定顾客非选择名单内的公司不可。顾客完全有权自己决定,需要哪类服务及雇用哪间公司。

(9)尽力做到三方签约,确保买卖双方清晰成交价格

    中介公司决不蓄意隐瞒交易过程中任何与买卖双方自身利益相关的情况,力求做到三方签约,公平公正,确保买卖双方清晰成交价格。

(10)顾客不要奢望可“零首期”购买各类型的物业

 

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