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市民买“二转房” 原房主未补地价无法过户产权

2010-09-28 作者: 来源:东江时报 我要评论0条)  分享到:分享到QQ空间

如何办理房产证?

——房产证办理流程和费用

 一套房子二度转让,因该房的占地属划拨用地,一直未补地价,现房主无法找到原房主,而受委托代办过户手续的房产中介因有顾虑不敢做公告。目前,在惠州工作多年的金先生花了20万元买了套房子,因与卖家和房产中介协商不定至今无法过户产权。

  买 家

  请中介过户大半年没办好

  去年4月,金先生为了将孩子的户口迁入惠州,以20万元的价格将好友郑某位于市区龙丰花园水西路一巷22号后栋第四层的房子买下,并一次性付清了房款。由于两人均不知该如何办理房产证过户手续,去年7月,金先生找到市海兴房产代理公司(下称海兴房产),双方还签订了《过户协议》,金先生委托该公司为他办理过户手续。

  “但是,一直到现在,海兴房产也没有帮我们过户到产权。说是因为这套房子的占地属于划拨用地,没补地价,房产证没办法过户。”金先生说,本来,他和郑某都愿意补地价,并让海兴房产负责人谢某为其做公告,公告以后就可过户国土证和房产证。但谢某收了他1400元公告费后,却一直没帮他办妥。

  郑某说,该房是他在2003年向唐某购买的,买时唐某并没有向他提及国土证,也没有将土地交割给他。“当时,我以为有了房产证就行了,也不知道还要过户国土证。所以就国土证的问题,当时并没有跟唐某签订任何协议。”

  中 介

  公告有风险应由买家承担

  海兴房产负责人谢某向记者解释说,郑某这套房子的原房主是唐某,这套房子的占地属划拨用地,唐某将房产转让给郑某时,没有补地价。唐某虽然将房子的产权过户给了郑某,但并没有将土地交割给郑某,郑某没有取得国土证。

  “现在,郑某又把房子转让给金先生,但因为郑某没有国土证,又没补地价,市房产管理局说不能过户产权。”谢某说,针对此种情况,如果原房主唐某将国土证过户给了郑某,或者补了地价,郑某就可以向金先生过户这套房子的产权。

  谢某称,现在金先生要求把国土证和房产证都办出来,郑某又说他找不到唐某,无法让唐某为其过户国土证,那就只能通过公告,要求国土部门将国土证办到郑某名下,再由郑某将国土证和房产证过户给金先生。“但我了解到,唐某其实还在惠州,一旦出了公告,如果15天内唐某提出异议,不愿转让土地,郑某就办不了国土证,这个责任可能就要由我来承担。”谢某要求和金先生再签一条补充协议,免掉她出这个公告的风险,但出于某种原因,金先生不肯。

  谢某说,她的确是收了金先生1400元的公告费,其中300元已用在市国土局的查档上,还剩1100元,如果金先生放弃委托,这个钱可以退还给他。

  谢某所拟的补充协议大概内容为:“现金某同意去做公告,并愿意承担公告后的法律后果。原业主如果提出异议,造成办证手续无法办理,与经纪方无关。若双方发生官司纠纷,与经纪方没有关系,公告产生的费用与经纪方无关。若经纪方办完所有手续,拿出土地证后,原业主唐某提出异议,与经纪方无关。”

  谢某解释说,这份补充协议目前只是草稿,还在征询金先生的意见。她说,如果唐某不愿意将土地交割给郑某,或者在公告15日内提出异议,就无法为金先生办到国土证。

  对此,金先生则告诉记者,如果谢某将补充协议写明白,公告15日之内,若原业主唐某有异议,导致土地无法转让,他愿意因此终止与谢某之间的合同。报料人:金先生 奖金:100元

  各方说法

  市国土局

  找不到原业主需公告15日

  市国土资源局用地科副主任科员李瑞娣告诉记者,据她了解,龙丰花园水西路一巷22号后栋第四层的占地属划拨用地,该房的国土证上有注明,如果原业主唐某将该房用于出租、转让等,则应补地价。

  她说,现业主郑某要将该房转让给别人,就必须补地价。如果原业主唐某补了地价,并将国土证过户给郑某,郑某就可以将国土证和房产证一起过户给别人。如果郑某找不到唐某,就必须在报纸上公告15日,如果15日内原业主唐某无异议,就可以将国土证办在郑某名下,再由郑某过户给别人。

  市房管局

  须补地价才能过户产权

  市房产管理局法规科副科长谭斌说,按规定,郑某将这套房转让给别人,如果是划拨用地未补地价,就必须补了地价才能过户产权。而为何原业主唐某将这套房转让给郑某,则在未补地价的情况下向郑某成功过户了产权呢?对此,谭斌表示,有可能是因为在唐某卖房给郑某之后,国家出台了新的政策,要求第二次转让时补了地价才能过户产权。

  律 师

  可直接向房管部门申请公告

  广东尚典律师事务所律师邹朝贵介绍,我国是“房地合一”的国家,房屋的交易的同时必然伴随着土地使用权的转移。唐某将自己在划拨地上建设好的房屋转让给他人,按照我国法律的相关规定,这种情形下是要先补上划拨土地的地价的,因为之前划拨的土地是无偿取得土地使用权的。现在要用于商品房交易,要先补地价后才能交易。

  郑某现在拥有此处房屋的产权,但地权却因为之前与唐某的交易未完全履行完毕,法律程序上是要先补地价,但现在如果唐某找不到的话,法律程序上就会采取公告的形式送达,要求唐某来补办手续,交纳补偿款,如果唐某未出现,郑某可自己补上地价,将地权办到自己的名下,郑某再依法将房产和地产都过户到金某的名下。这交易就完成了,金某也就能领到自己的房产证了。

  邹朝贵律师认为,从现在的情况出发,因中介谢某不愿承担可能出现的风险,建议郑某本人直接向房管部门申请公告,相关的风险由郑某自己承担,如果15日后唐某无异议,再按照法定的相关程序来办理补地价等相关手续就可以了。

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